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Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Bundesgerichtshof zur Zulässigkeit der Kündigung einer vom Wohnungsmieter separat angemieteten Garage

2011-10-13T02:34:00.000-07:00

Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, unter welchen Voraussetzungen eine angemietete Garage Bestandteil eines Wohnungsmietvertrages ist und damit nicht unabhängig von der Wohnung gekündigt werden kann.

Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in Duisburg und einer Garage in einem 150 Meter von der Wohnung entfernt gelegenen Einfamilienhaus, das ursprünglich ebenfalls im Eigentum der Vermieterin stand. Im schriftlichen Wohnungsmietvertrag ist von einer Garage nicht die Rede. Die Anmietung der Garage wurde mündlich vereinbart. Später erwarben die Kläger das Eigentum an dem Gebäude, in dem sich die Garage befindet, und kündigten das Mietverhältnis über die Garage. Die auf Räumung und Herausgabe der Garage gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt.

Die dagegen gerichtete Revision der Kläger hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass den Klägern der geltend gemachte Räumungsanspruch gemäß § 546 Abs. 1 BGB* zusteht. Die Kündigung der Garage wäre nur dann unzulässig, wenn die Garage Bestandteil des Wohnungsmietverhältnisses wäre. Das ist hier nicht der Fall. Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Diese Vermutung ist hier nicht widerlegt. Zwar ist im Regelfall anzunehmen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen, wenn sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden. Diese Voraussetzung ist hier aber nicht erfüllt. Auch die übrigen Umstände des Falles rechtfertigen nicht die Annahme einer rechtlichen Einheit beider Mietverträge.

Urteil vom 12. Oktober 2011 – VIII ZR 251/10

LG Duisburg - Urteil vom 21. September 2010 – 13 S 145/10

AG Duisburg - Urteil vom 7. Mai 2010 – 6 C 3799/09;

Quelle: Mitteilung Nr. 161/2011 vom 12.10.2011 der Pressestelle des Bundesgerichtshofs

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Bundesgerichtshof zu den Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung gemäß § 554 Abs. 3 BGB

2011-09-30T01:50:00.001-07:00

Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zu den Anforderungen an die gemäß § 554 Abs. 3 BGB* erforderliche Modernisierungsankündigung getroffen.

Die Kläger sind zusammen mit weiteren Personen Eigentümer eines Mehrfamilienhauses in München. Sie beabsichtigen, an der Westseite des Hauses Balkone anzubringen. Sie beanspruchen vom Beklagten, der Mieter einer der betroffenen Wohnungen ist, die Duldung dieser Anbringung. Hierzu kündigten sie dem Beklagten stichwortartig die durchzuführenden Baumaßnahmen, und zwar unter anderem "Installation von Heizung und Elektroinstallation im betroffenen Wandbereich", das Datum des vorgesehenen Baubeginns, die mit 6 Wochen geplante Bauzeit sowie den Betrag der voraussichtlichen Mieterhöhung schriftlich an. Zugleich teilten sie dem Beklagten mit, dass für die Arbeiten innerhalb der Wohnungen eine Bauzeit von fünf Tagen zuzüglich Malerarbeiten nach einer Trockenzeit von einer Woche veranschlagt werde. Die gemäß § 554 Abs. 2 BGB* auf Duldung der Baumaßnahmen gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg.

Die dagegen gerichtete Revision des Mieters ist ohne Erfolg geblieben. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte Zweck nicht verlangt, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahmen in der Ankündigung beschrieben und jede Auswirkung mitgeteilt wird. Die Ankündigung muss dem Mieter eine zureichende Kenntnis darüber vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die Modernisierung verändert wird und wie sie sich auf den zukünftigen Mietgebrauch und die zu zahlende Miete auswirkt. Hierfür genügt es, wenn die Ankündigung den Mieter, der die baulichen Gegebenheiten der Wohnung kennt, in die Lage versetzt, sich ein realitätsnahes Bild von den beabsichtigten baulichen Maßnahmen zu machen. Diesen Anforderungen ist das Ankündigungsschreiben im vorliegenden Fall gerecht geworden, so dass der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen zu dulden hat.

* § 554 BGB: Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.

(2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden.

…

Urteil vom 28. September 2011 – VIII ZR 242/10

AG München - Urteil vom 15. Oktober 2009 - 472 C 13274/09;

LG München I - Urteil vom 23. Juni 2010 - 15 S 22014/09

Quelle: Mitteilung Nr. 147/2011 vom 28.09.2011 der Pressestelle des Bundesgerichtshofs

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Bundesgerichtshof zur Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen

2011-09-30T01:30:00.000-07:00

Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zur zulässigen Höhe der Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen getroffen.

Die Kläger sind Mieter, die Beklagte ist Vermieterin einer Wohnung in Berlin. Mit Schreiben vom 6. März 2009 rechnete die Beklagte über die Betriebs – und Heizkosten für das Kalenderjahr 2008 ab. Aus der Abrechnung ergab sich eine Nachforderung zu Gunsten der Vermieterin. Die Beklagte verlangte zugleich eine Anpassung der monatlichen Vorauszahlungen. Deren Höhe ermittelte sie, indem sie neben dem Ergebnis der Betriebskostenabrechnung (geteilt durch 12 Monate) einen Sicherheitszuschlag von 10 % auf die bisher ermittelten Kosten ansetzte. Die Kläger sind der Erhöhung der Vorauszahlungen in Höhe des geforderten Sicherheitszuschlages entgegengetreten. Ihre insoweit erhobene negative Feststellungsklage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt.

Die dagegen gerichtete Revision der Vermieterin hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat in seiner Entscheidung klargestellt, dass eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nur dann angemessen im Sinne von § 560 Abs. 4 BGB ist, wenn sie auf die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr abstellt. Grundlage für die Anpassung der Vorauszahlungen ist dabei die letzte Betriebskostenabrechnung. Allerdings kann bei der Anpassung auch eine konkret zu erwartende Entwicklung der künftigen Betriebskosten berücksichtigt werden. Indes besteht kein Raum für einen abstrakten, nicht durch konkret zu erwartende Kostensteigerungen für einzelne Betriebskosten gerechtfertigten "Sicherheitszuschlag" von 10 %.

* § 560 BGB: Veränderungen von Betriebskosten

4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

Urteil vom 28. September 2011 – VIII ZR 294/10

LG Berlin, Urteil vom 10. August 2010 - 63 S 622/09

AG Schöneberg, Urteil vom 14. Oktober 2009 – 12 C 314/09;

Quelle: Mitteilung Nr. 148/2011 vom 28.09.2011 der Pressestelle des Bundesgerichtshofs

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Bundesgerichtshof bejaht Anspruch des Vermieters auf Einbau von funkbasierten Ablesegeräten

2011-09-30T01:10:00.000-07:00

Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zur Zulässigkeit des Einbaus von funkbasierten Ablesesystemen in Mietwohnungen getroffen.

Die Klägerin ist Eigentümer eines Mehrfamilienhauses, in der die Beklagte eine Wohnung angemietet hat. Das Anwesen ist mit einer Zentralheizung ausgestattet. Der Verbrauch wird über Verbrauchserfassungsgeräte für Wärme, Warm- und Kaltwasser erfasst.

Im Mai 2009 teilte die Klägerin ihren Mietern mit, dass sie im Rahmen eines Regelaustauschs die Heizkostenverteiler durch ein funkbasiertes Ablesesystem ersetzen werde. Die Beklagte verweigerte den beabsichtigten Austausch der Ableseeinrichtungen mit der Begründung, in der von ihr angemieteten Wohnung kein mit Funk arbeitendes System einsetzen zu wollen. Der auf Duldung des Austausches der vorhandenen Ablesegeräte für Wärme, Warmwasser und Kaltwasser gegen ein Funksystem gerichteten Klage haben die Vorinstanzen stattgegeben.

Die dagegen gerichtete Revision der Mieterin hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Beklagte den Einbau der funkbasierten Zähler zu dulden hat. Ein Anspruch ergibt sich für die Heizenergie- und Warmwasserzähler aus § 4 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 2 der Heizkostenverordnung (HeizkostenVO)*. Diese Norm erfasst entgegen der Ansicht der Revision nicht nur die Erstausstattung der Mieträume mit Heizkostenerfassungsgeräten und den Austausch unbrauchbar gewordener Geräte, sondern begründet auch eine Duldungspflicht des Mieters für den Austausch noch funktionstüchtiger Messgeräte durch modernere Systeme.

Zudem besteht gemäß § 554 Abs. 2 BGB** ein Anspruch auf Duldung des Einbaus des funkbasierten Kaltwasserzählers. Die vom Berufungsgericht insoweit vorgenommene tatrichterliche Würdigung dahingehend, dass es sich hierbei um eine Wohnwertverbesserung handele, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Insbesondere kann es den Wert der Wohnung erhöhen, wenn diese zum Zwecke der Ablesung nicht betreten werden muss, zumal die Beklagte ohnehin den Einbau von Heizkosten- und Warmwasserzähler dulden muss und so der Einbau von zwei verschiedenen Ablesesystemen vermieden werden kann.

* § 4 HeizkostenVO: Pflicht zur Verbrauchserfassung

(1) Der Gebäudeeigentümer hat den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen.

(2) Er hat dazu die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen; die Nutzer haben dies zu dulden. …

**§ 554 BGB: Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.

(2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist. …

Urteil vom 29. September 2011 – VIII ZR 326/10

AG Heidelberg, Urteil vom 12. März 2010 - Az. 26 C 439/09;

LG Heidelberg, Urteil vom 19. November 2010- Az. 5 S 34/10

Quelle: Mitteilung Nr. 149/2011 vom 28.09.2011 der Pressestelle des Bundesgerichtshofs

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Kautionshaftung eines Immobilienerwerbers

2011-09-21T05:58:00.000-07:00

Der (dann neue) Vermieter muss als Erwerber einer Immobilie auch dann für die Rückerstattung einer Mietkaution haften, wenn er diese vom Voreigentümer gar nicht bekommen hat.

Auf diese BGH Entscheidung möchte Rechtsanwalt Dirk Witteck, Leiter der Beratungsstellen des Mieterbeistand e.V. in den Landgerichtsbezirken Aschaffenburg und Darmstadt ausdrücklich hinweisen.

Diese Entscheidung ist für Mieter wichtig, deren Haus während der Mietzeit verkauft wurde und sich ein neuer Vermieter gemeldet hat. Hier muss sich der Mieter keine Gedanken darüber machen, ob er – auch vom neuen Vermieter – seine Kaution nach Mietvertragsende zurück erhält.

Der BGH hat nun festgestellt, dass der Erwerber einer Immobilie eine geleistete Kaution eines Mieters auch dann bei Mietende an diesen zurückzahlen muss, wenn er diese vom vorherigen Eigentümer des Hauses nicht überwiesen bekommen hat.

Gemäß § 566a BGB muss einer Erwerber für die Kautionsrückzahlung einstehen.

Der Mieterbeistand e.V. kann somit feststellen, dass es hinsichtlich der Kautionsrückforderung eine sehr große Sicherheit für Mieter gibt, auch den das Haus, in dem die Wohnung befindlich ist, verkauft wurde.

BGH. Urteil vom 18.05.2011, Az. VIII ZR 304/10

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Abrechnung von Betriebskosten ohne Umlagevereinbarung

2011-09-21T05:27:00.001-07:00

Die (vertragswidrige) Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt oder für die eine Pauschale vereinbart ist, führt nicht zur Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus formellen Gründen.

Auf diese BGH Entscheidung möchte Rechtsanwalt Dirk Witteck, Leiter der Beratungsstellen des Mieterbeistand e.V. in den Landgerichtsbezirken Aschaffenburg und Darmstadt ausdrücklich hinweisen.

Ist für die Betriebskosten eine Pauschale zwischen Mieter und Vermieter vereinbart und macht der Vermieter im Rahmen seiner Abrechnung unberechtigte Kosten geltend, mit welchen nicht deren Nachvollziehbarkeit berührt wird, so weist die Abrechnung nach Ansicht des BGH einen lediglich materiellen aber keinen formellen Mangel auf.

Macht der Mieter diesen Mangel nicht innerhalb der Jahresfrist des § 556 III 4 BGB geltend, ist er mit dem Einwand fortan ausgeschlossen.

Diese Entscheidung wird jedoch heftig kritisiert, da nach Auffassung in der Literatur der Einwendungsausschluss des § 556 III 4 BGB nicht einschlägig sein soll mit dem Ergebniss dass Mieter auch nach Ablauf der Jahresfrist noch Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung geltend machen können.

Es ist daher umso wichtiger dass Sie Ihre Abrechnung von kompetenter Hand überprüfen lassen, bevor es zu spät ist ! Der Mieterbeistand e.V. hilft !

BGH, Urteil vom 15.05.2011 – Az. VIII ZR 240/10

Foto: Rechtsanwalt Dir Witteck

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Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Mietminderung bezieht sich auch auf die Betriebskosten!

2011-07-25T01:47:00.001-07:00

Auf diese BGH Entscheidung möchte Rechtsanwalt Dirk Witteck, Leiter der Beratungsstellen des Mieterbeistand e.V. in den Landgerichtsbezirken Aschaffenburg und Darmstadt ausdrücklich hinweisen.

Der BGH hat klargestellt, dass aufgrund einer Minderung reduziert gezahlte Betriebskosten im Rahmen der Abrechnung der Betriebskosten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums keinen Nachforderungsanspruch rechtfertigen.

Die Wahl der Abrechnungsmethode sei dabei unbeachtlich, so die Richter des BGH.

Wenn die Minderung von der Bruttomiete eine Wirkung entfalten soll, muss der prozentual gleichlautende Betrag auch bei der Abrechnung der Betriebskosten in Abzug gebracht werden.

Diese Beurteilung bestätigt konsequent die bisherige Rechtsprechung des BGH wonach im Rahmen einer Minderung der Miete vom Bruttobetrag zu kürzen ist. Hierzu gehört auch die Betriebskostennachzahlung, so der BGH.

Sollte im Rahmen einer Ihnen erteilten Abrechnung eine Unrichtigkeit vorliegen, wenden Sie sich an den Mietbeistand. Wir helfen Ihnen!

Urteil des BGH vom 13.04.2011 – Az. VIII ZR 223/10

Foto: Rechtsanwalt Dirk Witteck

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Abrechnung der Müllgebühren durch den Vermieter

2011-07-06T06:40:00.000-07:00

Zur Frage der Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots bei der Abrechnung von Betriebskosten - hier: Müllgebühren durch den Vermieter

Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zur Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß des Vermieters gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit getroffen. Nach diesem Grundsatz ist der Vermieter verpflichtet, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Nebenkosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen.

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in einem in Heidelberg gelegenen Anwesen mit mehreren Mietparteien. Die Klägerin erteilte im November 2008 den Beklagten die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007, welche betreffend der Müllabfuhrgebühren einen auf die Beklagten entfallenden Anteil von 525,71 € enthält. Die Beklagten beanstandeten dies mit Anwaltsschreiben im Dezember 2008 und errechneten unter Heranziehung des vom Deutschen Mieterbund e.V. herausgegebenen "Betriebskostenspiegels für Deutschland" einen aus ihrer Sicht berechtigten Betrag von 185,76 €. Die Differenz von 395,95 € behielten die Beklagten von der Januarmiete 2009 ein, die ihnen entstandenen Rechtsanwaltskosten von 99,60 € brachten sie von der Februarmiete in Abzug.

Die Klägerin hat mit ihrer Klage Zahlung der einbehaltenen Beträge nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen.

Die dagegen gerichtete Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Mieter, der mit der Behauptung eines Verstoßes gegen den in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB* niedergelegten Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bei der Betriebskostenabrechnung einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter geltend macht, die Darlegungs- und Beweislast für die Anspruchsvoraussetzungen trägt.

Im Streitfall ist den Mietern, wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat, die erforderliche Darlegung einer Pflichtverletzung des Vermieters nicht gelungen. Insbesondere genügte der Hinweis der Beklagten auf einen gegenüber dem "Betriebskostenspiegel für Deutschland" erhöhten Betriebskostenansatz der Klägerin nicht den prozessualen Darlegungsanforderungen. Denn überregional auf empirischer Basis ermittelten Betriebskostenzusammenstellungen kommt angesichts der je nach Region und Kommune unterschiedlichen Kostenstruktur keine Aussagekraft im Einzelfall zu.

Auch der weitere Hinweis der Beklagten, die anteiligen Müllentsorgungskosten für ihre Wohnung seien auch gemessen an den Verhältnissen der Stadt Heidelberg deutlich erhöht, reichte nicht aus, um der Klägerin eine erhöhte Darlegungslast aufzuerlegen, da die Beklagten hinsichtlich der im Streit stehenden Müllgebühren über die gleichen Erkenntnismöglichkeiten verfügten wie die Klägerin. So konnten sich die Beklagten über ihr Recht, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Belege einzusehen, Kenntnis von dem Müllgebührenbescheid der Gemeinde und dessen tatsächlichen Grundlagen verschaffen.

Im Streitfall lag der Grund für die relativ hohen Müllgebühren in dem Fehlverhalten der Mieter des Anwesens bei der Mülltrennung (Einwurf von Restmüll in die für Verpackungsmüll bestimmten gelben Tonnen), das die Gemeinde veranlasst hatte, im Jahr 2002 die kostenlosen gelben Tonnen für die Entsorgung von Verpackungsmüll einzuziehen und durch kostenpflichtige Restmülltonnen zu ersetzen. Eine Pflichtverletzung der Klägerin war in diesem Zusammenhang nicht feststellbar.

Dass die Klägerin in der Folgezeit Anlass gehabt hätte, von einem verbesserten Mülltrennungsverhalten der Mieter auszugehen und sich bei der Gemeinde um die erneute Aufstellung kostenloser gelber Tonnen zu bemühen, war von den Beklagten ebenfalls nicht dargetan worden. Im Übrigen wäre eine etwaige Pflichtverletzung der Klägerin insoweit für die Entstehung der hohen Müllentsorgungskosten nicht ursächlich gewesen, weil die Mieter auch nach der Einziehung der gelben Tonnen den Verpackungsmüll kostenlos unter Verwendung gelber Säcke entsorgen konnten, worüber sie von der Klägerin informiert worden waren. Dass dies geschehen wäre und deswegen die Anzahl der kostenpflichtigen Restmülltonnen hätte reduziert werden können, hatten die Beklagten ebenfalls nicht vorgetragen.

*§ 556 BGB: Vereinbarungen über Betriebskosten

(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. (…)

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. (…)

Urteil vom 6. Juli 2011 – VIII ZR 340/10

AG Heidelberg, Urteil vom 4. Mai 2010 – 23 C 198/09

LG Heidelberg, Urteil vom 26. November 2010 – 5 S 40/10

Quelle Mitteilung Nr. 122/2011 vom 06.07.2011der Pressestelle des Bundesgerichtshofs

Bildquelle: ©siepmannH/PIXELIO http://www.pixelio.de/

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Zur Verjährung von Schadensersatzansprüchen einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Mieter

2011-06-29T05:36:00.001-07:00

Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zur Verjährung von Schadensersatzansprüchen einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Mieter wegen Beschädigung von Gemeinschaftseigentum getroffen.

Die Beklagten waren Mieter einer in einer Wohnanlage gelegenen Wohnung, die im Eigentum eines Mitglieds einer Wohnungseigentümergemeinschaft steht. Bei ihrem Auszug Ende Juni 2008 benutzten die Beklagten zum Transport von Möbeln den im Gemeinschaftseigentum stehenden Fahrstuhl, der innen mit Edelstahlpaneelen verkleidet ist. Der Kläger begehrt aus abgetretenem Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft von den Beklagten Schadensersatz wegen der dabei angeblich erfolgten Beschädigung von sechs Paneelen. Er hat im Dezember 2009 Klage auf Zahlung von 6.733,54 ? erhoben. Die Beklagten haben sich auf Verjährung berufen. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen.

Die dagegen gerichtete Revision des Klägers hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die mietrechtliche Vorschrift des § 548 Abs. 1 BGB*, die eine kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten vorsieht, auf einen Schadensersatzanspruch einer Wohnungseigentümergemeinschaft wegen der Beschädigung von Gemeinschaftseigentum durch einen Mieter nicht anwendbar ist. Der Anspruch unterliegt vielmehr der Regelverjährung von drei Jahren.

*§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts

(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.

Urteil vom 29. Juni 2011 - VIII ZR 349/10

LG Stuttgart - Urteil vom 31. März 2010 - 18 O 483/09

OLG Stuttgart - Urteil vom 5. August 2010 - 7 U 82/10

Quelle: Pressemitteilung Nr. 117/2011 vom 29.06.2011 des Bundsgerichtshofs

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Zum Kündigungsrecht des Vermieters von Wohnraum bei fortlaufend unpünktlicher Mietzahlung

2011-06-05T02:31:00.001-07:00

Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zum Kündigungsrecht des Vermieters von Wohnraum bei fortlaufend unpünktlicher Mietzahlung getroffen.

Die Beklagten zu 1 bis 3 sind seit 2005 Mieter eines Einfamilienhauses der Klägerin in Achberg, in dem auch der Beklagte zu 4 wohnt. Nach dem Mietvertrag ist die Miete jeweils zum 3. Werktag eines Monats fällig. Die Beklagten entrichteten die Miete seit Mai 2007 erst zur Monatsmitte oder noch später und setzten dies auch nach Abmahnungen der Klägerin im Oktober und Dezember 2008 fort. Daraufhin erklärte die Klägerin wiederholt die Kündigung des Mietverhältnisses und erhob Räumungsklage gegen die Beklagten. Die Beklagte zu 1 hat im Wege der Widerklage die Rückzahlung der von ihr bei Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Kaution insoweit begehrt, als diese den zulässigen Betrag von drei Monatsmieten überstieg. Die Klägerin hat die Einrede der Verjährung erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage und die Widerklage abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten zu 1 hat das Oberlandesgericht der Widerklage stattgegeben, die Berufung der Klägerin hat es zurückgewiesen.

Die hiergegen gerichtete Revision der Klägerin hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, das die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Entrichtung der Mietzahlung durch den Mieter eine so gravierende Pflichtverletzung darstellt, dass sie eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB* rechtfertigt. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gilt das auch dann, wenn dem Mieter (nur) Fahrlässigkeit zur Last fällt, weil er aufgrund eines vermeidbaren Irrtums davon ausgeht, dass er die Miete erst zur Monatsmitte zahlen müsse.

Ferner hat der VIII. Zivilsenat entschieden, dass die Verjährungsfrist für den Rückforderungsanspruch des Mieters wegen der drei Monatsmieten übersteigenden Kaution mit der Zahlung der überhöhten Kaution beginnt. Der Verjährungsbeginn setzt nicht voraus, dass dem Mieter die Regelung des § 551 Abs. 1 und 4 BGB** bekannt ist, nach der die Kaution bei einem Mietverhältnis über Wohnraum maximal drei Monatsmieten betragen darf.

*§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn

1.eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,

2.die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder

3.der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

**§ 551 BGB: Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten

(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

(2) (…)

(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. 3In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Urteil vom 1. Juni 2011 – VIII ZR 91/10

AG Wangen – Urteil vom 7. Juli 2009 – 4 C 90/09

OLG Stuttgart – Urteil vom 25. März 2010 – 13 U 136/09

Karlsruhe, den 1. Juni 2011

Quelle: Preessemitteilung Nr. 95/2011 vom 1. Juni 2011 der Pressestelle des Bundesgerichtshofs

Zur Zulässigkeit einer Klage auf zukünftige Leistung

2011-05-04T05:59:00.001-07:00

Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zur Zulässigkeit einer Zahlungsklage auf zukünftige Leistung für den Fall getroffen, dass der Mieter in erheblichem Umfang seiner Zahlungspflicht aus dem Mietverhältnis nicht nachgekommen ist.

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Kläger in Hannover. Sie zahlten in den Monaten Dezember 2006, Oktober 2007 und September 2008 keine Miete. Die Rechtsvorgängerin der Kläger erklärte deswegen mit Schreiben vom 17. November 2008 ohne vorherige Abmahnung die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.

Mit der Klage haben die Kläger die Beklagten unter anderem auf Räumung der Wohnung und zukünftige monatliche Zahlung einer Nutzungsentschädigung bis zur erfolgten Räumung in Anspruch genommen. In der Klageschrift wurde – gestützt unter anderem auf zwischenzeitlich aufgelaufene Mietrückstände für Dezember 2008 und Januar 2009 – erneut die außerordentliche Kündigung erklärt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage in Bezug auf die genannten Punkte abgewiesen, im Hinblick auf die zukünftige Zahlung als unzulässig.

Die hiergegen gerichtete Revision der Kläger hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass den Klägern jedenfalls bei der in ihrer Klageschrift ausgesprochenen zweiten Kündigung ein Kündigungsrecht nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3b BGB* zustand, da sich die Beklagten zu diesem Zeitpunkt mit der Miete für Dezember 2008 und Januar 2009 in Verzug befanden. Es kann daher dahinstehen, ob der Vermieter den Mieter bei länger zurückliegenden Mietrückständen vor einer Kündigung ausnahmsweise abmahnen muss. Der auf die zukünftige Leistung gerichtete Zahlungsantrag der Kläger ist zulässig und begründet, weil angesichts der bereits entstandenen Mietrückstände, die den Betrag von einer Monatsmiete mehrfach übersteigen, die Besorgnis besteht, dass die Beklagten die berechtigten Forderungen der Kläger nicht erfüllen werden. Es ist nicht erforderlich, dass der Schuldner die Forderung des Gläubigers ernsthaft bestreitet oder die Zahlungsunfähigkeit des Schuldners feststeht.

*§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn (…)

3. der Mieter (…)

b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. (…)

Urteil vom 4. Mai 2011 – VIII ZR 146/10

AG Hannover – Urteil vom 12. August 2009 – 564 C 1083/09

LG Hannover – Urteil vom 7. Mai 2010 – 13 S 59/09

Quelle: Bundesgerichtshof Mitteilung der Pressestelle Nr. Nr. 071/2011 vom 04.05.2011

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Zur Verjährung des Erstattungsanspruchs eines Mieters für Renovierungskosten bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

2011-05-04T05:53:00.000-07:00

Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zur Verjährung des Erstattungsanspruchs eines Mieters für die Kosten einer Renovierung getroffen, die dieser infolge einer unerkannt unwirksamen Schönheitsreparaturklausel vorgenommen hat.

Der Kläger und seine Ehefrau waren bis Ende 2006 Mieter einer Wohnung der Beklagten in Freiburg. Der Mietvertrag enthielt eine Formularklausel, die den Mietern die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan auferlegte. Der Kläger und seine Ehefrau ließen die Wohnung vor der Rückgabe am Ende des Mietverhältnisses für 2.687 € renovieren. Später erfuhren sie, dass sie zur Ausführung dieser Arbeiten wegen der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel nicht verpflichtet waren. Mit seiner am 22. Dezember 2009 eingereichten Klage hat der Kläger, dem die Ansprüche seiner Ehefrau abgetreten wurden, die Zahlung von 2.687 € nebst Zinsen begehrt. Die Beklagten haben die Einrede der Verjährung erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen.

Die dagegen gerichtete Revision des Klägers blieb ohne Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat – in Übereinstimmung mit den Vorinstanzen – entschieden, dass der eingeklagte Erstattungsanspruch bei Klageerhebung bereits verjährt war, weil die in § 548 Abs. 2 BGB* enthaltene Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses auch Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen erfasst, die er in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel durchgeführt hat.

*§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts

(2) Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.

Urteil vom 4. Mai 2011 – VIII ZR 195/10

AG Freiburg – Urteil vom 5. März 2010 – 6 C 4050/09

LG Freiburg – Urteil vom 15. Juli 2010 – 3 S 102/10

Quelle: Bundesgerichtshof Mitteilung der Pressestelle Nr. 074/2011 vom 04.05.2011

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Frist für Einwendungen des Mieters gegen die Betriebskostenabrechnung

2011-04-28T07:01:00.000-07:00

Auf diese BGH Entscheidung möchte Rechtsanwalt Dirk Witteck, Leiter der Beratungsstellen des Mieterbeistand e.V. in den Landgerichtsbezirken Aschaffenburg und Darmstadt ausdrücklich hinweisen.

Der BGH stellte in seiner Entscheidung klar, dass der Mieter bei der Erhebung von Einwendungen gegen eine Nebenkostenabrechnung eine Ausschlussfrist beachten muss. Ein Einwand gegen eine Abrechnung ist innerhalb der Frist des § 556 III 5 BGB gegenüber dem Vermieter geltend zu machen.

In § 556 III 5 BGB heißt es wörtlich : “ Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.“

In seiner hier vorliegenden Entscheidung aus dem Januar 2011 stellte der BGH überdies klar, dass dieser Einwendungsausschluss auch für den Einwand gilt, eine Abrechnung sei nicht erforderlich. Wenn also ein Mieter nach Ablauf der 12 Monats Frist einwendet, die Betriebskosten hätten nicht abgerechnet werden dürfen, ist dieser als verspätet zurückzuweisen. Urteil des BGH vom 12.01.2011, Az. VIII ZR 148/10

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Zur Nebenkostennachforderung in der Insolvenz des Mieters

2011-04-14T01:28:00.000-07:00

Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zu Nebenkostennachforderungen in der Insolvenz des Mieters von Wohnraum getroffen.

Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Sindelfingen. Im April 2008 wurde über das Vermögen der Beklagten das Insolvenzverfahren eröffnet. Der vom Insolvenzgericht bestellte Treuhänder erklärte im Mai 2008 gegenüber der Klägerin unter Verweis auf § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO*, dass Ansprüche aus dem Mietverhältnis nicht mehr im Insolvenzverfahren bedient werden könnten. Mit Schreiben vom 3. November 2008 erteilte die Klägerin der Beklagten die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007, die mit einer Nachforderung von 182,37 € endet. Die Klägerin hat mit ihrer Klage unter anderem die Zahlung der Nebenkostennachforderung begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage insoweit stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Das Insolvenzverfahren wurde im März 2009 aufgehoben.

Die gegen die Verurteilung gerichtete Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Anspruch auf Zahlung der Nebenkostennachforderung für einen vor der Insolvenzeröffnung liegenden Zeitraum eine Insolvenzforderung darstellt, auch wenn die Nebenkostenabrechnung im Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung noch nicht erstellt war. Dies gilt auch im Falle einer vom Treuhänder vor der Erstellung der Nebenkostenabrechnung abgegebenen Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO*. Sie bewirkt nicht, dass eine Nebenkostennachforderung für einen vor der Insolvenzeröffnung abgeschlossenen Abrechnungszeitraum ihren Charakter als Insolvenzforderung verliert. Die Forderung kann daher während des laufenden Insolvenzverfahrens nicht gegen den Mieter persönlich geltend gemacht, sondern muss – ggf. nach entsprechender Schätzung – zur Insolvenztabelle angemeldet werden. Da das Insolvenzverfahren vorliegend inzwischen aufgehoben worden ist, kann die Klägerin ihre Forderung wieder gegen die Beklagte persönlich geltend machen.

* § 109 InsO: Schuldner als Mieter oder Pächter

(1) Ein Miet- oder Pachtverhältnis über einen unbeweglichen Gegenstand oder über Räume, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen war, kann der Insolvenzverwalter ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer oder einen vereinbarten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung kündigen; die Kündigungsfrist beträgt drei Monate zum Monatsende, wenn nicht eine kürzere Frist maßgeblich ist. Ist Gegenstand des Mietverhältnisses die Wohnung des Schuldners, so tritt an die Stelle der Kündigung das Recht des Insolvenzverwalters zu erklären, dass Ansprüche, die nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können. (…)

Urteil vom 13. April 2011 – VIII ZR 295/10

AG Böblingen – Urteil vom 11. Februar 2010 – 19 C 2200/09

LG Stuttgart – Urteil vom 28. April 2010 – 4 S 60/10

Quelle: Bundesgerichtshof Mitteilung der Pressestelle Nr. 061/2011 vom 13.04.2011

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Keine Kündigung wegen "Eigenbedarf" wenn Ihr Vermieter eine GmbH & Co KG ist !

2011-04-12T07:05:00.000-07:00

Auf diese BGH Entscheidung möchte Rechtsanwalt Dirk Witteck, Leiter der Beratungsstellen des Mieterbeistand e.V. in den Landgerichtsbezirken Aschaffenburg und Darmstadt ausdrücklich hinweisen.

Hat der BGH im Falle eines Gesellschafters einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) noch die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung der Wohnung der GbR befürwortet, hat der BGH diese Möglichkeit nun für Personenhandelsgesellschaften (OHG, KG, GmbH & Co KG, GmbH & Co OHG sowie Partnerschaftsgesellschaften (freie Berufe) verneint.

Die Richter billigten in der hier zugrundeliegenden Entscheidung den Kommanditisten, die gleichzeitig Gesellschafter der Komplementären waren keinen Eigenbedarf zu.

Anders ist dies bei der GbR, wenn gleich es im Unterschied zu den Personenhandelsgesellschaften nicht um die Rechtsfähigkeit der GbR geht, sondern nach Ansicht der Richter spielt einzig und allein die personalistische Struktur der GbR die entscheidende Rolle.

BGH Urteil vom 15.12.2010, Az. VIII ZR 210/10

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Keine Mietminderung bei selbstverschuldeter Stromsperre

2011-04-11T05:24:00.000-07:00

Auf diese BGH Entscheidung möchte Rechtsanwalt Dirk Witteck, Leiter der Beratungsstellen des Mieterbeistand e.V. in den Landgerichtsbezirken Aschaffenburg und Darmstadt ausdrücklich hinweisen.

Da der Mieter aufgrund von Zahlungsrückständen gegenüber seinem Stromdirektlieferanten keine Energielieferung mehr bekam, war er der Auffassung, deshalb die Miete mindern zu können.

Diesem Verhalten hat der BGH nun eine klare Absage erteilt. Ein Mieter kann sich in einem solchen Fall nicht auf einen Mangel der Mietsache berufen, da er seine Ursache in der Sphäre des Mieters hat. Der Grund für die "Stromlosigkeit" der Mietsache ist einzig und allein der Zahlungsverzug des Mieters, den der Vermieter regelmäßig nicht zu vertreten hat.

Diese Beurteilung erscheint logisch und nachvollziehbar. Der Stromliefervertrag wurde zwischen dem Mieter und dem Stromunternehmen geschlossen. Der Vermieter hat hierauf keinen Einfluss und darf demzufolge auch nicht mit einer Minderung der Miete überzogen werden.

BGH, Urteil vom 15.12.2010 - Az. VIII ZR 113/10

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Materiell unwirksame Kündigung berechtigt den Mieter zum Schadenersatz, eine formell unrichtige Kündigung (keine Angabe von Kündigungsgründen) hingegen nicht !

2011-04-05T06:43:00.000-07:00

Auf diese BGH Entscheidung möchte Rechtsanwalt Dirk Witteck, Leiter der Beratungsstellen des Mieterbeistand e.V. in den Landgerichtsbezirken Aschaffenburg und Darmstadt ausdrücklich hinweisen.

Es ist mittlerweile keinerlei gesonderte Erwähnung mehr wert, dass der Vermieter der seinem Mieter eine materiell unwirksame Kündigung zustellt, Schadenersatz gegenüber dem Mieter zu leisten hat. Konkret : Kündigt der Vermieter, obwohl die gesetzlichen Voraussetzungen einer Kündigung nicht vorliegen und erleidet der Mieter hierdurch Schäden, so muss diese der Vermieter ersetzen.

Anders verhält es sich nach Ansicht des BGH dann, wenn der Vermieter formelle Aspekte bei einer Kündigungserklärung außer Acht lässt (Angabe von Kündigungsgründen im vorliegenden Fall).

Kündigt ein Vermieter wegen Eigenbedarfs ohne Angabe von Gründen, so kann ein Mieter keinen Kostenersatz für die Einschaltung eines Rechtsanwalt verlangen, wenn er diese formellen Fehler beanstanden ließ.

Der BGH sieht keinen Schadenersatzanspruch des Mieters gemäß § 280 I 1 BGB !

Grund hierfür ist nach Auffassung des BGH der Umstand, dass den Vermieter gegenüber dem Mieter keine vertragliche Nebenpflicht trifft, bei Ausspruch einer ordnungsgemäßen Kündigung deren formale Voraussetzungen zu beachten.

BGH, Urteil vom 15.12.2010, Az. VIII ZR 9/10

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Foto: Rechtsanwalt Dirk Wittek

Abrechnungsfrist über Nebenkosten gilt nicht für Gewerbemietverträge.

2011-03-10T01:03:00.000-08:00

Auf diese BGH Entscheidung möchte Rechtsanwalt Dirk Witteck, Leiter der Beratungsstellen des Mieterbeistand e.V. in den Landgerichtsbezirken Aschaffenburg und Darmstadt ausdrücklich hinweisen.

Muss der Vermieter bei der Abrechnung der Betriebskosten dem Mieter innerhalb eines Jahres nach dem Ende der Abrechnungsperiode (nicht des Kalenderjahres) eine Betriebskostenabrechnung vorlegen, so gilt diese Frist jedenfalls nicht für Gewerbemietverträge urteilt der BGH. Der BGH sagt hierzu dass die für Wohnraummietverhältnisse in § 556 III 3 BGB geltende Ausschlussfrist nicht für die Gewerberaummiete gelte.

Hiernach hat der Gesetzgeber in § 578 BGB ausdrücklich geregelt, welche Regelungen aus dem Wohnraum- auch im sonstigen Mietrecht gelten. Eine analoge Anwendung des § 556 III 3 BGB scheidet mangels planwidriger Regelungslücke aus, so der Senat.

BGH Versäumnisurteil vom 17.11.2010, Az. XII ZR 124/09

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Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen trotz fehlender Ankündigung zulässig

2011-03-03T01:49:00.000-08:00

Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zur Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen getroffen, die ohne eine vorherige Ankündigung vorgenommen wurden.

Die Beklagte ist Mieterin einer im zweiten Obergeschoss gelegenen Wohnung des Klägers in Berlin. Mit Schreiben vom 29. September 2008 erhöhte der Kläger die Grundmiete von 338,47 € um 120,78 € wegen der ihm entstandenen Kosten für den Einbau eines Fahrstuhls. Der Kläger hatte die Modernisierungsmaßnahme zunächst mit Schreiben vom 9. September 2007 angekündigt. Auf den Widerspruch der Beklagten zog der Kläger seine Modernisierungsankündigung im Februar 2008 zurück, ließ aber dennoch den Fahrstuhl einbauen. Die Beklagte zahlte die Mieterhöhung in der Folgezeit nicht.

Mit seiner Klage begehrt der Vermieter Zahlung des Erhöhungsbetrags für die Monate Juni bis August 2009. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht der Klage stattgegeben.

Die hiergegen gerichtete Revision der Beklagten blieb ohne Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine Mieterhöhung, die gemäß § 559 Abs. 1 BGB* nach einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung vorgenommen wird, nicht deshalb ausgeschlossen ist, weil der Durchführung der Arbeiten keine Ankündigung nach § 554 Abs. 3 BGB** vorausgegangen war. Die Ankündigungspflicht soll es dem Mieter ermöglichen, sich auf die zu erwartenden Baumaßnahmen in seiner Wohnung einzustellen und ggf. sein Sonderkündigungsrecht auszuüben. Zweck der Ankündigungspflicht ist hingegen nicht die Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung nach § 559 Abs. 1 BGB auf den Mieter umzulegen.

*§ 559 BGB: Mieterhöhung bei Modernisierung

Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

(…)

**§ 554 BGB: Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

(…)

(3) Bei Maßnahmen nach Absatz 2 Satz 1 hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen. (…)

Urteil vom 2. März 2011 – VIII ZR 164/10

AG Mitte – Urteil vom 15. September 2009 – 8 C 63/09

LG Berlin – Urteil vom 25. Juni 2010 – 63 S 530/09

Quelle: Bundesgerichtshof Mitteilung der Pressestelle Nr. 034/2011 vom 02.03.2011

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Zur Mietminderung wegen Flächenunterschreitung bei einer möbliert vermieteten Wohnung

2011-03-03T01:47:00.001-08:00

Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zur Mietminderung wegen Flächenunterschreitung von mehr als 10 % bei einer möbliert vermieteten Wohnung getroffen.

Der Kläger ist seit 2006 Mieter einer vollständig möblierten und mit umfassendem Hausrat eingerichteten Wohnung des Beklagten in Berlin. Die monatlich zu zahlende Kaltmiete beträgt 560 €, hinzu kommen ein Heizkostenvorschuss von 15 € und ein Stromkostenvorschuss von 25 €. Im Mietvertrag wurde die Größe der Wohnung mit ca. 50 m² angegeben. Die tatsächliche Wohnfläche beträgt jedoch nur 44,3 m². Der Kläger hält wegen der Flächenabweichung von 11,5 % eine Minderung der Kaltmiete in entsprechender Höhe für berechtigt und forderte mit Schreiben von Mai 2009 eine teilweise Rückzahlung des Mietzinses für die gesamte Mietzeit in Höhe von 1.964,20 €. Der Beklagte meint, in der Kaltmiete sei die Möblierung der Wohnung berücksichtigt worden; deshalb sei die Miete nur um insgesamt 736,58 € gemindert. Diesen Betrag hat er dem Kläger erstattet.

Mit seiner Klage hat der Kläger den Beklagten auf Zahlung des Differenzbetrages in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 288,22 € stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers zurückgewiesen.

Die dagegen gerichtete Revision des Klägers hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass ein Mangel in Form einer Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche von mehr als 10 % den Mieter auch bei möbliert vermieteten Wohnungen zu einer Minderung der Miete in dem Verhältnis berechtigt, in dem die tatsächliche Wohnfläche die vereinbarte Wohnfläche unterschreitet. Die von einer Wohnflächenunterschreitung ausgehende Beschränkung der Nutzungsmöglichkeit des vermieteten Wohnraums ist nicht deshalb geringer zu veranschlagen, weil die für eine Haushaltsführung benötigten Einrichtungsgegenstände trotz der geringeren Wohnfläche vollständig in der Wohnung untergebracht werden können.

Urteil vom 2. März 2011 – VIII ZR 209/10

AG Charlottenburg – Urteil vom 17. Dezember 2009 – 211 C 334/09

LG Berlin – Urteil vom 13. Juli 2010 – 65 S 28/10

Quelle: Bundesgerichtshof Mitteilung der Pressestelle Nr. 035/2011 vom 02.03.2011

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Zur Verwendung von Verbrauchswerten eines nicht geeichten Wasserzählers im Rahmen der Betriebskostenabrechnung

2010-11-19T00:26:00.000-08:00

Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass im Rahmen der Betriebskostenabrechnung die Messwerte eines nicht geeichten Wasserzählers verwendet werden dürfen, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass die angezeigten Werte zutreffend sind.

Die Kläger hatten von September 2004 bis Februar 2008 eine Wohnung von den Beklagten in Bautzen gemietet. Der zu der Wohnung gehörende Wasserzähler war in den Jahren 2006 und 2007 nicht geeicht. Die Kläger sind der Auffassung, dass die von dem Gerät ermittelten Messwerte nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1a EichG* unverwertbar seien und die Beklagten daher die nach Verbrauch abgerechneten Kosten für Wasser/Abwasser nicht in die entsprechenden Betriebskostenabrechnungen einstellen dürften. Hierdurch ergebe sich unter Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen ein Guthaben von 134,09 € für das Jahr 2006 und in Höhe von 222,83 € für das Jahr 2007. Die Beklagten behaupten, der Wasserzähler habe ordnungsgemäß funktioniert; insofern müssten die Kläger für 2006 noch 496,53 € und für das Jahr 2007 noch 154,79 € nachzahlen.

Mit der Klage haben die Kläger von den Beklagten neben der Kautionsrückzahlung auch die Zahlung des sich ihrer Ansicht nach ergebenden Guthabens aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 (insgesamt 1.117,77 €) verlangt. Die Beklagten haben mit den behaupteten Ansprüchen auf Nachzahlung von Betriebskosten die Aufrechnung erklärt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das Urteil abgeändert und die Klage in Höhe von 377,62 € abgewiesen.

Die dagegen gerichtete Revision der Kläger blieb ohne Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass es im Rahmen der Betriebskostenabrechnung allein darauf ankommt, dass der tatsächliche Verbrauch zutreffend wiedergegeben ist. Beruhen die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Verbrauchswerte auf der Ablesung eines geeichten Messgeräts, spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass diese Werte den tatsächlichen Verbrauch wiedergeben. Den von einem nicht geeichten Messgerät abgelesenen Werten kommt die Vermutung ihrer Richtigkeit nicht zu. In diesem Fall muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass die abgelesenen Werte zutreffend sind. Gelingt dem Vermieter dieser Nachweis, steht einer Verwendung der Messwerte § 25 Abs. 1 Nr. 1a EichG nicht entgegen. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts war der Nachweis durch Vorlage einer Prüfbescheinigung einer staatlich anerkannten Prüfstelle geführt, aus der hervorgeht, dass die Messtoleranzgrenzen eingehalten waren.

*§ 25 EichG: Fortbestehen von Eichpflichten

(1) Es ist verboten,

1. Meßgeräte zur Bestimmung

a) der Länge, der Fläche, des Volumens, der Masse, der thermischen oder elektrischen Energie, der thermischen oder elektrischen Leistung, der Durchflußstärke von Flüssigkeiten oder Gasen oder der Dichte oder des Gehalts von Flüssigkeiten,

b) (…)

ungeeicht im geschäftlichen Verkehr zu verwenden oder so bereitzuhalten, daß sie ohne besondere Vorbereitung in Gebrauch genommen werden können,

Urteil vom 17. November 2010 – VIII ZR 112/10

AG Bautzen – Urteil vom 30. Juni 2009 – 21 C 1010/08

LG Bautzen – Urteil vom 30. April 2010 – 1 S 87/09

Quelle: Pressemitteilung Nr. 221/2010 vom 17.11.2010 der Pressestelle des Bundesgerichtshofs

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Zur Kündigung eines Mietverhältnisses über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude

2010-11-17T02:55:00.000-08:00

Der Bundesgerichtshof hat heute die Voraussetzungen der Kündigung eines Mietverhältnisses über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude präzisiert.

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in Friedberg. Der Mietvertrag wurde im Jahr 2004 noch mit dem Voreigentümer des Hauses geschlossen, in dessen Obergeschoss sich die Wohnung der Beklagten befindet. Zu diesem Zeitpunkt war neben der Wohnung im Erdgeschoss auch eine Einliegerwohnung im Kellergeschoss des Hauses, bestehend aus einem Wohn-/Schlafraum mit Küchenzeile und Bad, an Dritte vermietet. Als die Klägerin das Haus im Jahr 2006 erwarb, bestand das Mietverhältnis über die Kellerräume nicht mehr. Die Klägerin bezog zusammen mit ihrem Ehemann die Wohnung im Erdgeschoss und nutzt die Räumlichkeiten im Keller als zusätzliche Räume (Besucherzimmer, Bügel- und Arbeitszimmer).

Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis gestützt auf § 573a Abs. 1 BGB*. Die von ihr erhobene Räumungsklage wurde vom Amtsgericht abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen.

Die dagegen gerichtete Revision der Klägerin ist von dem unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs zurückgewiesen worden. Für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind, ist die Verkehrsanschauung maßgebend. Unter einer Wohnung wird gemeinhin ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts erfüllen die Räumlichkeiten im Keller des Wohnhauses der Klägerin diese Anforderungen, denn neben einem 42 qm großen Wohn-/Schlafraum verfügen sie über eine Küchenzeile und ein Tageslichtbad mit Toilette.

Die Tatsache der Existenz von drei Wohnungen in dem Wohnhaus der Klägerin hat sich nicht dadurch geändert, dass die Klägerin die im Keller befindlichen Räume in ihren Wohnbereich integriert hat, indem sie die Einliegerwohnung seit dem Erwerb des Hauses im Jahr 2006 als Besucher-, Bügel- und Arbeitszimmer nutzt. Denn durch diese Erweiterung des Wohnbereichs der Klägerin hat sich der einmal gegebene Wohnungsbestand nicht reduziert. Das Berufungsgericht hat sich zur Begründung seiner abweichenden Auffassung zu Unrecht auf das Senatsurteil vom 25. Juni 2008 (VIII ZR 307/07) gestützt. Die in dieser Entscheidung vom Senat gebilligte tatrichterliche Beurteilung, die Aufteilung einander ergänzender Räume auf zwei Stockwerke hindere nicht die Annahme einer (einzigen) Wohnung, beruhte auf anderen tatsächlichen Gegebenheiten. Die betreffenden Räume im Dachgeschoss jenes Gebäudes stellten – anders als die Einliegerwohnung im Haus der Klägerin – keine eigenständige Wohnung dar.

Da die Einliegerwohnung vom Einzug der Beklagten bis zum Ausspruch der Kündigung eine eigenständige Wohnung war, waren die Voraussetzungen einer erleichterten Kündigung nach § 573a Abs. 1 BGB zu keiner Zeit erfüllt. Daher bedurfte die in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum umstrittene Frage, ob es hinsichtlich des Wohnungsbestandes auf den Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses oder den Zeitpunkt der Kündigung ankommt, keiner Entscheidung.

*§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters

(1) Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.

Urteil vom 17. November 2010 – VIII ZR 90/10

AG Friedberg (Hessen) – Urteil vom 7. August 2009 – 2 C 529/09

LG Gießen – Urteil vom 24. Februar 2010 – 1 S 239/09

Quelle: Pressemitteilung Nr. 219/2010 vom 17.11.2010 der Pressestelle des Bundesgerichtshofs

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Zur Mietminderung wegen Flächenunterschreitung bei ausdrücklichem Hinweis auf fehlende Verbindlichkeit der im Mietvertrag angegebenen Wohnungsgröße

2010-11-11T05:35:00.000-08:00

Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass eine Mietminderung wegen Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche um mehr als 10 % nicht in Betracht kommt, wenn die Parteien in dem Vertrag deutlich bestimmt haben, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient.

Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung des Klägers in Potsdam. Zur Wohnungsgröße heißt es in § 1 des Mietvertrags:

"Vermietet werden … folgende Räume: Die Wohnung im Dachgeschoss rechts bestehend aus 2 Zimmer, 1 Küche, Bad, Diele zur Benutzung als Wohnraum, deren Größe ca. 54,78 m² beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume."

Die monatlich zu zahlende Miete betrug 390 € zuzüglich eines Betriebskostenvorschusses von 110 €. Der Kläger verlangt von der Beklagten die Zahlung rückständiger Miete und eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006. Die Beklagte beruft sich auf Mietminderung wegen Flächenunterschreitung und hat darüber hinaus mit einem angeblichen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mieten die Aufrechnung gegen die Klageforderung erklärt. Zur Begründung beruft sie sich darauf, die tatsächliche Größe der Wohnung betrage nur 41,63 m². Das Amtsgericht hat auf der Grundlage eines Sachverständigengutachtens eine tatsächliche Wohnfläche von 42,98 m² zugrunde gelegt.

Das Amtsgericht hat die Minderung im Grundsatz für berechtigt gehalten und der Klage daher nur in geringer Höhe stattgegeben. Das Berufungsgericht hat auf die Berufung der Klägerin eine Mietminderung wegen Wohnflächenunterschreitung verneint und die Beklagte zu weitergehender Zahlung verurteilt.

Die dagegen gerichtete Revision der Beklagten blieb ohne Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass bei der hier gegebenen Vertragsgestaltung ein zur Minderung der Miete führender Mangel wegen einer Wohnflächenabweichung um mehr als 10 % nicht vorliegt, weil die Angabe der Größe der Wohnung in dem Mietvertrag der Parteien nicht – wie dies sonst regelmäßig der Fall ist – als verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen ist. Vielmehr haben die Parteien ausdrücklich bestimmt, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des Mietgegenstands dienen, sich der räumliche Umfang der Mietsache vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume ergeben soll. Insofern liegt hier keine mangelbegründende Flächenabweichung vor.

Urteil vom 10. November 2010 – VIII ZR 306/09

AG Potsdam – Urteil vom 6. Oktober 2008 – 24 C 293/07

LG Potsdam – Urteil vom 29. Oktober 2009 – 11 S 200/08

Quelle: Pressemitteilung Nr. 212/2010 vom 10.11.2010 der Pressestelle des Bundesgerichtshofs

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Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts wegen Mängeln der Wohnung setzt vorherige Mangelanzeige voraus.

2010-11-05T01:32:00.001-07:00

Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass der Mieter wegen eines Mangels der Wohnung, von dem der Vermieter keine Kenntnis hat, ein Zurückbehaltungsrecht erst an den Mieten geltend machen kann, die fällig werden, nachdem der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat.

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung des Klägers in Berlin-Zehlendorf. Sie zahlten für die Monate April, Juni und Juli 2007 keine und für Mai 2007 lediglich einen Teil der Miete. Mit Schreiben vom 5. Juni 2007 erklärte der Kläger die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Die Beklagten widersprachen der Kündigung mit Schreiben vom 14. Juni 2007 unter Hinweis auf einen Schimmelpilzbefall in mehreren Zimmern.

Der Kläger hat mit seiner Klage unter anderem Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben. Das Landgericht hat das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Räumungsklage abgewiesen; es hat gemeint, die Mieter seien mit der Zahlung der Miete nicht in Verzug geraten, weil ihnen ungeachtet der unterbliebenen Anzeige des Schimmelbefalls ein Anspruch auf Beseitigung dieses Mangels zugestanden habe und sie sich auf ein daraus ergebendes Zurückbehaltungsrecht betreffend die Zahlung der Miete berufen könnten.

Die dagegen gerichtete Revision des Klägers hatte Erfolg und führte zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Räumungsurteils. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass ein Zurückbehaltungsrecht der Beklagten an Mietzahlungen, die sie für einen Zeitraum vor der Anzeige des - dem Vermieter zuvor nicht bekannten – Schimmelpilzbefalls der Wohnung schulden, nicht in Betracht kommt. Das Zurückbehaltungsrecht des § 320 BGB* dient dazu, auf den Schuldner (hier: den Vermieter) Druck zur Erfüllung der eigenen Verbindlichkeit auszuüben. Solange dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt ist, kann das Zurückbehaltungsrecht die ihm zukommende Funktion, den Vermieter zur Mangelbeseitigung zu veranlassen, nicht erfüllen. Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters besteht daher erst an den nach der Anzeige des Mangels fällig werdenden Mieten.

*§ 320 BGB: Einrede des nichterfüllten Vertrags

(1) Wer aus einem gegenseitigen Vertrag verpflichtet ist, kann die ihm obliegende Leistung bis zur Bewirkung der Gegenleistung verweigern, es sei denn, dass er vorzuleisten verpflichtet ist. (…)

Urteil vom 3. November 2010 – VIII ZR 330/09

AG Schöneberg – Urteil vom 5. Dezember 2007 – 12 C 368/07

LG Berlin – Urteil vom 6. November 2009 – 63 S 17/08

Quelle: Pressemitteilung vom 03.11.2010 der Pressestelle des Bundesgerichtshofs

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Alte Mietvertragsfortsetzungsklauseln gelten auch 2001 (Mietrechtsreform) bis heute fort.

2010-09-23T05:27:00.001-07:00

Auf diese BGH Entscheidung möchte Rechtsanwalt Dirk Witteck, Leiter der Beratungsstellen des Mieterbeistand e.V. in den Landgerichtsbezirken Aschaffenburg und Darmstadt ausdrücklich hinweisen.

Bis 2001 waren Zeitmietverträge unproblematisch zulässig, nach der Reform im September 2001 nicht mehr. Jedoch können auch bis heute noch die so genannten "Altmietverträge" aus der Zeit vor September 2001 Wirkung entfalten und dazu führen, dass sich Mietverträge aufgrund der Fortsetzungsklausel immer wieder verlängern.

Dies jedenfalls hat der BGH hinsichtlich der Gültigkeit dieser Verträge entschieden. Vergleiche BGH Urteil vom 23.06.2010, Az. VIII ZR 230/09.

Hiernach wirken Fortsetzungsklausel praktisch unbegrenzt fort, solange die Mietparteien das Mietverhältniss nicht abändern oder auflösen. Die Abrede gilt gemäß Artikel 229 § 3 EGBGB auch für die Zeit nach Inkrafttreten der Reform, so der BGH.

Auf diese BGH Entscheidung möchte Rechtsanwalt Dirk Witteck, Leiter der u. g. Beratungsstellen hinweisen.

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Vermieter kann nicht wirksam vorformulieren, dass ein Mieter die Wände in einer bestimmten Farbe gestaltet.

2010-09-16T00:39:00.000-07:00

Dies gilt auch für andere Einrichtungen!

Auf diese BGH Entscheidung möchte Rechtsanwalt Dirk Witteck, Leiter der Beratungsstellen des Mieterbeistand e.V. in den Landgerichtsbezirken Aschaffenburg und Darmstadt ausdrücklich hinweisen.

Der BGH gesteht mit seinem Urteil vom 20.01.2010 Az. VIII ZR 50/09 einem Vermieter keinen Schadenersatz zu, den dieser vom Mieter dafür haben wollte, weil der Mieter gegen die im Mietvertrag vorgegebene Farbgestaltung verstoßen hat.

Die Klausel in dem dortigen Mietvertrag ist jedoch nach Ansicht des BGH gemäß § 307 I 1 BGB unwirksam!

Während der laufenden Mietzeit kann der Mieter nicht zu einer bestimmten Farbgestaltung gezwungen werden. Dies würde einen unangemessenen Eingriff in die Lebensverhältnisse des Mieters darstellen, zu der der Vermieter nicht berechtigt sei, so der BGH.

Eine damit einhergehende mögliche teilweise Unwirksamkeit der Vereinbarung hinsichtlich der Farbgebung einzelner Einrichtungsgegenstände hat zur Folge, dass die gesamt Dekorationsabrede wirkungslos ist.

Diese Beurteilung des BGH entspricht der jüngeren Rechtsprechung des BGH.

Auf diese BGH Entscheidung möchte Rechtsanwalt Dirk Witteck, Leiter der u.g. Beratungsstellen hinweisen.

Foto: Rechtsanwalt Dirk Wittek, Leiter der Beratungsstelle Aschaffenburg und Dieburg des Mieterbeistand e.V.

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Falls ein Mietspiegel in Ihrer Gemeinde nicht vorliegt, darf auf den nachbarstädtischen Mietspiegel zurückgegriffen werden.

2010-08-30T06:08:00.001-07:00

Auf diese BGH Entscheidung möchte Rechtsanwalt Dirk Witteck, Leiter der Beratungsstellen des Mieterbeistand e.V. in den Landgerichtsbezirken Aschaffenburg und Darmstadt ausdrücklich hinweisen.

Der BGH hat mit seinem Urteil vom 16.06.2010 Az. V ZR 193/09 seine bisherige Rechtsprechung zu dieser Thematik bestätigt.

Gemäß der Entscheidung des BGH darf ein Vermieter, wenn er vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangt, dann auf einen nachbarstädtischen Mietspiegel zurückgreifen, wenn ein Mietspiegel in der Gemeinde, in der die Mietsache belegen ist, nicht vorliegt und ansonsten nur durch ein Gutachten geklärt werden könne, wie hoch die ortsübliche Miete sei.

Gleichwohl stehen dem Mieter Einwendungen zur Seite, wenn es um die unter Umständen fehlende Vergleichbarkeit der örtlichen Situationen beider Städte gehe.

Eine anderweitige Beurteilung verbiete sich, so der BGH, da ansonsten die Vermutung des § 558 d III BGB ausgehöhlt würde.

Auf diese BGH Entscheidung möchte Rechtsanwalt Dirk Witteck, Leiter der u.g. Beratungsstellen hinweisen.

Foto: Rechtsanwalt Dirk Witteck, Leiter der Beratungsstelle Aschaffenburg und Dieburg des Mieterbeistand e.V.

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Unterbliebene Zahlung der Prozesskosten eines früheren Räumungsprozesses durch den Mieter kein Kündigungsgrund

2010-07-17T05:04:00.001-07:00

Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass ein Vermieter einen Wohnraummietvertrag nicht deshalb kündigen kann, weil der Mieter die Prozesskosten eines früheren, auf Zahlungsverzug gestützten Räumungsprozesses nicht begleicht.

Der Beklagte hat von der Klägerin eine Wohnung in Lüneburg angemietet. Die Miete wird jedenfalls zurzeit von der ARGE (Arbeitsgemeinschaft des kommunalen Trägers und der Agentur für Arbeit für Leistungen nach dem Sozialgesetzbuch II) für den Mieter bezahlt. Im Dezember 2006 kündigte die Vermieterin wegen eines erheblichen Zahlungsrückstands das Mietverhältnis fristlos und erhob anschließend Räumungsklage. Innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB* wurden die Mietrückstände von der ARGE beglichen, so dass der Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt und dem Mieter die Prozesskosten auferlegt wurden. Der Mieter hat diese Kosten bislang nicht gezahlt. Im November 2008 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis erneut mit der Begründung, der Mieter habe seine Pflichten aus dem Mietverhältnis schuldhaft verletzt, indem er u. a. die aus dem ursprünglichen Räumungsprozess entstandenen Kosten nicht beglichen habe. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage der Vermieterin abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen.

Die dagegen gerichtete Revision der Vermieterin hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die unterbliebene Zahlung der in dem früheren Räumungsprozess angefallenen Prozesskosten weder eine ordentliche noch eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt.

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Wohnraum nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB** nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, z. B. wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB**).

Zwar verletzt der Mieter, der die ihm auferlegten Kosten aus einem früheren, auf Zahlungsverzug gestützten Räumungsprozess nicht begleicht, seine Pflichten aus dem Mietvertrag. Diese Pflichtverletzung erreicht jedoch nicht die vom Gesetz für eine Kündigung vorausgesetzte Erheblichkeitsschwelle. Denn bei der Beurteilung der Erheblichkeit darf die in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zum Ausdruck gekommene Wertung des Gesetzgebers nicht außer Acht gelassen werden. Nach der genannten Vorschrift wird eine auf Zahlungsverzug gestützte außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB***) unwirksam, wenn der Vermieter bis spätestens zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Ziel der Regelung ist es, die Obdachlosigkeit des Mieters zu vermeiden. Mit dieser Intention ist es nicht zu vereinbaren, wenn zwar die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs aufgrund einer von der Sozialhilfebehörde innerhalb der Schonfrist herbeigeführten Befriedigung des Vermieters unwirksam wird, jedoch dem Vermieter die Möglichkeit verbliebe, das Mietverhältnis gleichwohl erneut zu kündigen, weil der Mieter wirtschaftlich nicht in der Lage ist, die Prozesskosten des erledigten Räumungsrechtsstreits zu begleichen.

Aus den gleichen Erwägungen stellt die unterbliebene Bezahlung der Prozesskosten auch keinen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB*** dar.

*§ 569 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

…

(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:

1. …

2. Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. …

** § 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. …

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,

2. …

***§ 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1. …

2. …

3. der Mieter

a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

Urteil vom 14. Juli 2010 – VIII ZR 267/09

AG Lüneburg – Urteil vom 30. April 2009 – 12 C 636/08

LG Lüneburg – Urteil vom 16. September 2009 – 6 S 62/09

Quelle: Mitteilung Nr. 147/2010 vom 14. Juli 2010 der Pressestelle des Bundesgerichtshofs

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Verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters bei "kalter" Wohnungsräumung

2010-07-17T05:02:00.001-07:00

Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zur Haftung des Vermieters bei eigenmächtiger Wohnungsräumung getroffen.

Der Kläger war Mieter einer in Wiesbaden gelegenen Wohnung der Beklagten. Ab Februar 2005 war er für mehrere Monate mit unbekanntem Aufenthalt ortsabwesend und wurde von Verwandten als vermisst gemeldet. Nachdem die Mieten für die Monate März und April 2005 nicht gezahlt worden waren, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos. Im Mai 2005 öffnete sie die Wohnung und nahm sie in Besitz. Hierbei entsorgte sie einen Teil der Wohnungseinrichtung; einen anderen Teil der vorgefundenen Sachen lagerte sie bei sich ein. Gestützt auf ein Sachverständigengutachten hat der Mieter für die ihm nach seiner Behauptung im Zuge der Räumung abhanden gekommenen, beschädigten oder verschmutzten Gegenstände Schadensersatz von rund 62.000 € zuzüglich der ihm entstandenen Gutachterkosten verlangt. Das Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung des Mieters zurückgewiesen.

Die dagegen gerichtete Revision des Mieters hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Vermieterin für die Folgen einer solchen Räumung haftet. Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter stellen eine unerlaubte Selbsthilfe (§ 229 BGB*) dar. Das gilt selbst dann, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und ein vertragliches Besitzrecht des Mieters infolge Kündigung entfallen ist. Der Vermieter muss sich auch in diesen Fällen – gegebenenfalls nach öffentlicher Zustellung der Räumungsklage – einen Räumungstitel beschaffen und aus diesem vorgehen. Übt ein Vermieter stattdessen im Wege einer sogenannten "kalten" Räumung eine verbotene Selbsthilfe, ist er gemäß § 231 BGB** verschuldensunabhängig zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.

Von dieser Ersatzpflicht wird insbesondere eine eigenmächtige Entsorgung der in der Wohnung vorgefundenen Gegenstände erfasst. Denn den Vermieter, der eine Wohnung ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels in Besitz nimmt, trifft für die darin befindlichen Gegenstände eine Obhutspflicht. Da der Mieter von der Inbesitznahme seiner Wohnung nichts weiß und deshalb auch nicht in der Lage ist, seine Rechte selbst wahrzunehmen, gehört zu dieser Obhutspflicht des Vermieters weiter, dass er ein Bestandsverzeichnis aufstellt und den Wert der darin aufgenommenen Gegenstände feststellt. Kommt er dieser Pflicht nicht in ausreichendem Maße nach, muss er die Behauptung des Mieters widerlegen, dass bestimmte Gegenstände bei der Räumung abhanden gekommen oder beschädigt worden seien, und beweisen, dass sie einen geringeren Wert hatten als vom Mieter behauptet. Dies hat das Landgericht übersehen und dem Mieter rechtsirrig die Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich Bestand und Zustand der in der geräumten Wohnung vorhandenen Gegenstände auferlegt.

Darüber hinaus hat das Landgericht auch die an eine Schadensschätzung zu stellenden Anforderungen überspannt. Steht – wie im entschiedenen Fall – der geltend gemachte Anspruch auf Schadensersatz dem Grunde nach fest und ist nur seine Höhe fraglich, darf die Klage grundsätzlich nicht vollständig abgewiesen werden. Das Gericht muss in diesem Fall vielmehr nach pflichtgemäßem Ermessen beurteilen, ob nicht wenigstens die Schätzung eines Mindestschadens möglich ist. Das ist hier nicht geschehen. Die Sache ist daher an das Landgericht zurückverwiesen worden, damit die erforderlichen Feststellungen zum Bestand und zum Wert der im Zuge der Wohnungsräumung bei dem Kläger abhanden gekommenen oder beschädigten Gegenstände getroffen werden können.

*§ 229 BGB: Selbsthilfe

Wer zum Zwecke der Selbsthilfe eine Sache wegnimmt, zerstört oder beschädigt oder wer zum Zwecke der Selbsthilfe einen Verpflichteten, welcher der Flucht verdächtig ist, festnimmt oder den Widerstand des Verpflichteten gegen eine Handlung, die dieser zu dulden verpflichtet ist, beseitigt, handelt nicht widerrechtlich, wenn obrigkeitliche Hilfe nicht rechtzeitig zu erlangen ist und ohne sofortiges Eingreifen die Gefahr besteht, dass die Verwirklichung des Anspruchs vereitelt oder wesentlich erschwert werde.

**§ 231 BGB: Irrtümliche Selbsthilfe

Wer eine der im § 229 bezeichneten Handlungen in der irrigen Annahme vornimmt, dass die für den Ausschluss der Widerrechtlichkeit erforderlichen Voraussetzungen vorhanden seien, ist dem anderen Teil zum Schadensersatz verpflichtet, auch wenn der Irrtum nicht auf Fahrlässigkeit beruht.

Urteil vom 14. Juli 2010 – VIII ZR 45/09

AG Wiesbaden -Urteil vom 15. Mai 2008 - 91 C 5169/06

LG Wiesbaden - Urteil vom 21. Januar 2009 - 3 S 44/08

Quelle: Mitteilung Nr. 148/2010 vom 14. Juli 2010 der Pressestelle des Bundesgerichtshofs

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Wenn´s um die fristgerecht zum 3. Werktag zu zahlende Miete geht – der Samstag ist KEIN Werktag!

2010-07-14T02:30:00.000-07:00

Auf diese BGH Entscheidung möchte Rechtsanwalt Dirk Witteck, Leiter der Beratungsstellen des Mieterbeistand e.V. in den Landgerichtsbezirken Aschaffenburg und Darmstadt ausdrücklich hinweisen.

Der BGH hat mit Urteil vom 13.07.2010 entschieden, dass bei einer Mietzahlungsfrist zum 3. Werktag im Monat der Samstag bei der Fristenberechnung gemäß § 556 b I BGB nicht mitgerechnet wird.

Bei Rechtsprobleme im Zusammenhang mit angeblichem Verzug mit Ihrer Mietzinszahlung und damit begründeten Kündigungen durch Ihren Vermieter sollten Sie Rat beim Mieterbeistand e.V. einholen, der Ihnen für einen Jahresbeitrag von 47 €* uneingeschränkt beratend zur Seite steht.

*Jahresbeitrag einer Privatperson (Beitragshöhe bei gewerblichen Mitgliedern weicht ab)

Urteil vom 13. Juli 2010 – VIII ZR 291/09

AG Berlin-Schöneberg - Urteil vom 22. Juli 2008 – 19 C 124/08

LG Berlin - Urteil vom 11. September 2009 – 63 S 316/08

und

Urteil vom 13. Juli 2010 – VIII ZR 129/09

AG Berlin- Mitte - Urteil vom 11. April 2008 – 15 C 377/07

LG Berlin - Urteil vom 12. Mai 2009 – 63 S 403/08

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Getrampel in der Wohnung über Ihnen ?

2010-07-08T01:03:00.001-07:00

Sofern es nicht mietvertraglich vereinbart ist, kann eine Miete wegen fehlender Trittschalldämmung nicht gemindert werden.

Auf diese BGH Entscheidung möchte Rechtsanwalt Dirk Witteck, Leiter der Beratungsstellen des Mieterbeistand e.V. in den Landgerichtsbezirken Aschaffenburg und Darmstadt ausdrücklich hinweisen.

Dies gilt nach der Meinung des obersten deutschen Zivilgerichts (BGH) wenn zur Zeit der Errichtung des Gebäudes die damals gültigen DIN Vorschriften beachtet wurden. Eine darüber hinaus gehende Dämmung kann vom Vermieter nicht verlangt werden.

Eine Mietminderung gemäß § 536 BGB kann der Mieter nicht vornehmen, denn er kann, bei nicht Vorhandensein von konkreten vertraglichen Regelungen hierzu, nur eine Mietsache erwarten, die von mittlerer Art und Güte ist und einem Standard entspricht, der bei vergleichbaren Mietsachen ebenfalls gegeben ist.

Kriterien hierbei sind Miethöhe, Gebäudealter, Lage des Gebäudes und die Standards, die zum Zeitpunkt der Errichtung des Wohnhauses Gültigkeit hatten.

Um Rechtsprobleme im Zusammenhang mit eventuell unberechtigten Minderungen der Miete (z.B. Wohnungskündigung) zu vermeiden, sollten Sie vor der Minderung Ihrer Miete Rat beim Mieterbeistand e.V. einholen, der Ihnen für einen Jahresbeitrag von 47 €* uneingeschränkt beratend zur Seite steht.*Jahresbeitrag einer Privatperson (Beitragshöhe bei gewerblichen Mitgliedern weicht ab)

Urteil vom 7. Juli 2010 – VIII ZR 85/09

AG Bonn - Urteil vom 27. Februar 2008 – 10 C 288/06

LG Bonn - Urteil vom 5. März 2009 – 6 S 84/08

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Wie muss eine fristlose Kündigung des Wohnraummietvertrages begründet werden? Der BGH hat gesprochen.

2010-07-06T05:17:00.001-07:00

Auf diese BGH Entscheidung möchte Rechtsanwalt Dirk Witteck, Leiter der Beratungsstellen des Mieterbeistand e.V. in den Landgerichtsbezirken Aschaffenburg und Darmstadt ausdrücklich hinweisen.

Gemäß des §§ 543, 569 IV BGB ist eine fristlose Beendigung eines Wohnraummietvertrages so zu begründen, dass es ausreicht, wenn der Vermieter den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert.

Bei Stützung der Kündigung auf frühere Mietrückstände, so der BGH in seiner aktuellen Entscheidung, muss ein Vermieter darauf achten, dass der Mieter die Kündigung selbst und eigenhändig anhand der vom Vermieter ermittelten und angegebenen konkreten Rückstände überprüfen kann, ob die Kündigung tatsächlich berechtigt ist.

Ganz wichtig :

Trotz allem sollten Sie eine Kündigung Ihres Mietvertrages (bei einem Jahresbeitrag von 47 €!) vom Mieterbeistand e.V. überprüfen lassen. Es können auch formelle Fehler enthalten sein, möglicherweise ist die Kündigungsfrist unwirksam.

Urteil vom 12. Mai 2010 – VIII ZR 96/09

AG Leipzig, Urteil vom 30. Juni 2008 - 167 C 5138/07

LG Leipzig, Urteil vom 18. März 2009 - 1 S 372/08

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Foto: Rechtsanwalt Dirk Witteck, Leiter der Beratungsstellen Aschaffenburg und Dieburg
des Mieterbeistand e.V.

Der Vermieter kann bei mehreren Mietern eine Nachzahlung auch nur von einem der Mieter verlangen!

2010-07-02T01:36:00.000-07:00

Auf diese BGH Entscheidung möchte Rechtsanwalt Dirk Witteck, Leiter der Beratungsstellen des Mieterbeistand e.V. in den Landgerichtsbezirken Aschaffenburg und Darmstadt ausdrücklich hinweisen.

Der BGH hat entschieden, dass ein Vermieter nicht verpflichtet ist, zur Fälligstellung einer Nebenkostennachforderung für ein abgelaufenes Abrechnungsjahr gemäß § 556 III BGB allen Mieter der Mietsache eine Betriebskostenabrechnung zuzustellen. Der Senat war der Auffassung dass der Vermieter nach dem Wesen der Gesamtschuldnerschaft des § 421 BGB auch nur einen Mieter dazu heranziehen kann, Nachzahlungen der Betriebskosten vorzunehmen. Die Übersendung der Jahresabrechnung diene ausschließlich als Fälligkeitsvoraussetzung des § 556 III BGB und müsse nicht einheitlich und erschöpfend allen Mietern gegenüber erfolgen.

Anmerkung des Mieterbeistand e.V. :

Natürlich wird eine Nebenkostenabrechnung dann auch nur dem Mieter gegenüber fällig, der eine solche Abrechnung erhalten hat. Freilich kann ein Mieter von einem oder mehreren Mitmietern (z.B. bei einer WG) einen Ausgleich im Innenverhältniss verlangen.

Ganz wichtig :

Trotz allem sollten Sie Ihre Nebenkostenabrechnung (bei einem Jahresbeitrag von 47 €!) vom Mieterbeistand e.V. überprüfen lassen. Es können auch formelle Fehler enthalten sein, möglichweise ist ein Nachzahlungsanspruch des Vermieters in Ihrem Fall ja sogar schon verjährt?

Urteil vom 28. April 2010 – VIII ZR 263/09

AG Pankow/Weißensee - Urteil vom 6. Mai 2008 – 9 C 460/07

LG Berlin - Urteil vom 16. Juni 2009 – 65 S 323/08

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Verstehen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung? Der Mieterbeistand e.V. hilft!

2010-06-29T06:15:00.000-07:00

- Beratungsstellen in Aschaffenburg sowie ganz NEU in Dieburg-

Die Erfahrungen des Mieterbeistand e.V. zeigen, dass kaum ein Mieter seine Nebenkostenabrechnung versteht, geschweige denn diese richtig kontrollieren kann. Aber auch bei vielen Vermietern herrscht Unsicherheit darüber, ob die von ihm erstellte Nebenkostenabrechnungen tatsächlich auch allen geforderten gesetzlichen Vorschriften entspricht. Deshalb kann man davon ausgehen, dass beinahe jede zweite Betriebskostenabrechnung falsch ist. Betriebs- oder Nebenkosten sind Kosten, die der Vermieter neben dem eigentlichen Mietzins vom Mieter verlangen kann. Diese stehen im direkten Zusammenhang mit der Mietsache. Der Mieter hat sich im Rahmen des Mietvertrags in aller Regel ausdrücklich zur Übernahme dieser Mietnebenkosten verpflichtet.

Diejenigen Betriebskosten, die der Vermieter geltend machen kann, sind entweder vertraglich vereinbart und / oder gesetzlich geregelt. U. a. kann der Vermieter folgende Nebenkosten vom Mieter verlangen: Wasserkosten, Heizungs- und Warmwasserversorgung, Aufzug, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Gartenpflege, Gebäudeversicherung, Hausmeisterkosten.

Macht der Vermieter (nachträglich) Nebenkosten geltend, die nicht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurden, muss der Mieter diese unter Umständen nicht entrichten. Etwas anders gilt möglicherweise, wenn der Mieter sich mit der Übernahme der hinzugekommenen Nebenkosten einverstanden erklärt. Der Mieter leistet an den Vermieter eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung, die sich an den wahrscheinlich anfallenden Ausgaben orientiert. Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten hat der Vermieter jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter eine Nachforderung grundsätzlich nicht mehr geltend machen.

Im Rahmen des Mietrechts stehen Fragen im Zusammenhang mit Kündigungen, deren Durchsetzung oder Abwehr, Schadensersatzforderungen und Mieterhöhungen im Vordergrund der Beratung durch den Mieterbeistand e.V. Dies gilt gleichermaßen für das Wohnraum-, und das Geschäftsraummietrecht. Ferner ist das Thema Betriebskostenabrechnung, heute, in Zeiten steigender Preise für Energielieferungen ein brisantes Thema sowohl für Mieter als auch für Vermieter.

Kündigungsschutz gegen die Kündigung des Vermieters kann z.B. dann eingreifen, wenn die schriftlich zugegangene Kündigung ohne Begründung zugegangen ist, wenn der Vermieter nicht allen Mietern gekündigt hat oder wenn der Kündigungsgrund gar nicht besteht. Dem Vermieter steht zu jedem Zeitpunkt das Recht der außerordentlichen Kündigung zu, wenn die Voraussetzungen hierzu vorliegen. Ob ein Vermieten fristlos kündigen kann ist oft genau zu untersuchen.

Räumungsklage

Quasi die Kehrseite des Kündigungsschutzes auf Mieterseite ist die Räumungsklage des Vermieters. Hat der Vermieter dem Mieter ordentlich oder außerordentlich gekündigt und ist der Mieter dieser Kündigung nicht nachgekommen und bewohnt noch immer die Wohnung, so kann der Vermieter auf Räumung klagen.

Ein ganz brisantes Thema stellt der Schimmelpilzbefall in Mietwohnungen dar. Die einschlägigen Erfahrungen zeigen, dass beinahe 70 % der Mängel einer Mietsache auf einen Schimmelpilzbefall zurückgehen. Nach dem Gesetz ist eine Wohnung mangelhaft, wenn sie einen Mangel hat, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, wenn ihr eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder wenn eine solche Eigenschaft später wegfällt. Der Schimmelpilzbefall ist als Sachmangel der Mietwohnung gemäß § 536 I BGB grundsätzlich zu berücksichtigen. Da bei diesem Thema sowohl medizinische, rechtliche als auch baubiologische Aspekte zu berücksichtigen sind, sollte unbedingt die Beratung des Mieterbeistand e.V. in Anspruch genommen werden.

Mietminderung bei Mangel der Mietsache

Die Aufgabe des Vermieters ist es, die Mietsache auch während der Mietzeit in dem Zustand zu erhalten, die dem Mietvertrag entspricht. Verschlechtert sich die Mietsache während der Mietzeit, tritt also ein Mangel an der Mietsache auf, ist es Pflicht des Mieters dem Vermieter den Mangel anzuzeigen, damit ein noch größerer Schaden verhindert werden kann und der Vermieter die Möglichkeit erhält, den vorhandenen Mangel zu beseitigen.

Reagiert der Vermieter auf die Mangelanzeige des Mieters nicht, steht dem Mieter das Recht auf Mietminderung zu. Über die Höhe der Minderung haben die Gerichte eine umfangreiche Rechtsprechung entwickelt. Das Recht zur Mietminderung kann so weit gehen, dass der Mieter von der Verpflichtung zur Mietzinszahlung befreit ist.

Macht der Mieter gegen die vorgelegte Nebenkostenabrechnung Einwendungen geltend, müssen diese im zeitlich näheren Zusammenhang mit dem Zugang der Abrechnung erfolgen. Ansonsten droht eine Verwirkung der Ansprüche des Mieters. Auch kann der Mieter seinerseits Guthaben bei Nebenkostenvorauszahlungen vom Vermieter verlangen.

In all den zitierten Fragen, die lediglich beispielhaft genannt sein wollen, steht Ihnen eine Beratungsstelle des Mieterbeistand e.V. gerne zur Seite, unabhängig davon ob Sie Wohnraum vermieten oder diesen angemietet haben. Im Zweifelsfall sollte man den Vorgang immer konkret beim Mieterbeistand e.V. überprüfen lassen, denn es ist trotz der obigen Entscheidung sehr gut möglich dass der Nachzahlungsanspruch des gewerblichen Vermieters zwischenzeitlich gleichwohl nicht mehr durchsetzbar ist. Also erst prüfen lassen, dann nachzahlen, denn für eine Jahresgebühr (!) von lediglich 72 € für die uneingeschränkte Beratung können Gewerbetreibende die Dienste des Mieterbeistand e.V. in Anspruch nehmen. Privatpersonen entrichten dagegen nur eine Jahresgebühr von 47,00 Euro

Der Verein ist eine Selbsthilfeorganisation von Mietern, Untermietern und Pächtern, der seinen Mitgliedern Rat und Beistand in Wohn-, Miet- und Pachtangelegenheiten, für im Inland liegende Objekte gibt. Der Verein ist bundesweit tätig und hat für seine Mitglieder im Bundesgebiet Beratungsstellen eingerichtet. Der Mieterbeistand e.V. strebt die Verbesserung des derzeit geltenden Wohn- und Mietrechts an und ergreift Maßnahmen, die der Gesetzgebung dienlich sind.

Foto: Rechtsanwalt Dirk Witteck. Leiter der Beratungsstellen des Mieterbeistand e.V. in den Landgerichtsbezirken Aschaffenburg und Damstadt.

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Abrechnung der Nebenkosten für Mietwohnungen muss innerhalb eines Jahres erfolgen

2010-06-25T06:22:00.001-07:00

Die Abrechnung der Nebenkosten für Mietwohnungen muss innerhalb eines Jahres erfolgen. Diese Frist hat der Bundesgerichtshof (BGH) in bekräftigt. Die Frist kann nicht verlängert, der Fristbeginn nicht neu angesetzt werden (Az: VIII ZR 84/07).Die Frist verlängert sich auch dann nicht, wenn die Abrechnungen unverständlich oder formal fehlerhaft sind und sich der Mieter angeblich zuvor bereit erklärt hat, die Forderungen zu bezahlen.Die einjährige Abrechnungsfrist soll laut BGH "für Rechtssicherheit und Rechtsklarheit" im Verhältnis zwischen Vermietern und Mietern sorgen. Deshalb darf sie im Gegensatz zu den Fristen im Verjährungsrecht nicht neu begonnen.

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Mietminderung wegen Wohnflächenunterschreitung.

2010-06-25T06:12:00.000-07:00

Keine zusätzliche Toleranzschwelle bei "ca."-Zusatz.

Der Bundesgerichtshof hat am 13.03.2010 entschieden, dass bei der Berechnung der Mietminderung wegen Unterschreitung der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche auch dann keine zusätzliche Toleranzschwelle zu berücksichtigen ist, wenn die Wohnflächenangabe im Vertrag einen "ca."-Zusatz enthält.

Die Kläger waren bis Ende 2007 Mieter einer Wohnung des Beklagten in Aachen. Die Wohnungsgröße ist im Mietvertrag mit "ca. 100 m²" angegeben. Die monatlich zu zahlende Miete betrug zuletzt rund 500 €. Im Januar 2008 forderten die Mieter den Vermieter zur Rückzahlung von in den Jahren 2002 bis 2007 überzahlter Miete auf und begründeten dies damit, dass die Wohnung lediglich über eine Wohnfläche von 81 Quadratmetern verfüge.

Das Amtsgericht hat der auf Rückzahlung von rund 6.800 € gerichteten Klage teilweise stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Die Berufung der Mieter hat das Landgericht zurückgewiesen und dabei die Auffassung vertreten, dass die Minderung nicht aus einer Wohnfläche von 100 Quadratmetern, sondern im Hinblick auf die "ca."-Angabe im Vertrag lediglich aus einer Fläche 95 Quadratmetern zu berechnen sei.

Die dagegen gerichtete Revision der Mieter hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass dem relativierenden Zusatz "ca." für die Bemessung der Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB*) keine Bedeutung zukommt. Die Minderung soll die Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit ausgleichen.

Daraus folgt, dass die Höhe des Minderungsbetrages dem Umfang der Mangelhaftigkeit zu entsprechen hat. Die Mangelhaftigkeit liegt aber darin, dass die Wohnfläche mehr als zehn Prozent von der angegebenen Quadratmeterzahl abweicht. Damit hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung bekräftigt, dass die Abweichung von einer als Beschaffenheit vereinbarten Wohnfläche um mehr als zehn Prozent zum Nachteil des Mieters einen zur Minderung berechtigenden Sachmangel darstellt.

Das gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch dann, wenn der Mietvertrag zur Größe der Wohnfläche nur eine "ca."-Angabe enthält (vgl. z.B. Urteil vom 22. April 2009 – VIII ZR 86/08, Pressemitteilung Nr. 85/2009).

Mit der jetzigen Entscheidung wird klargestellt, dass der relativierende Zusatz "ca." auch bei der Berechnung der Minderung keine zusätzliche Toleranzschwelle (wie hier vom Landgericht angenommen: fünf Prozent) rechtfertigt. Die Sache ist an das Landgericht zurückverwiesen worden, weil weitere Feststellungen zur tatsächlichen Wohnungsgröße unter Berücksichtigung einer Terrassenfläche zu treffen sind.

*§ 536 BGB: Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln - Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

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Die Ausschlussfrist für die Erteilung der Nebenkostenabrechnung gilt nicht für Gewerbemietverträge!

2010-06-25T02:45:00.000-07:00

Auf diese BGH Entscheidung möchte Rechtsanwalt Dirk Witteck, Leiter der Beratungsstellen des Mieterbeistand e.V. in den Landgerichtsbezirken Aschaffenburg und Darmstadt ausdrücklich hinweisen.

Mit dieser Entscheidung hat der BGH bisher bestehende Unklarheiten eindeutig geregelt, in dem er in seiner Entscheidung vom 27.01.2010, Az. XII ZR 22/07 klarstellt, dass eine Ausschlussfrist lediglich Gültigkeit im Bereich der Wohnraummietverträge hat.

Sofern im Gewerbemietvertrag neben der Miete auch die Übernahme von Nebenkosten zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart ist, so muss der Vermieter nicht die Fristenregelung des § 556 III BGB berücksichtigen.

Aus der Verweisung in § 578 BGB ergibt sich nach Auffassung des BGH eindeutig dass § 556 III BGB bei Gewerbemietverträgen nicht einschlägig ist. Eine Analoganwendung scheidet mangels Vorhandenseins einer planwidrigen Regelungslücke aus.

Gleichzeitig hat der BGH aber auch darauf hingewiesen, dass sich der gewerbliche Vermieter gleichwohl nicht endlos Zeit lassen kann, also lassen Sie den Vorgang immer konkret beim Mieterbeistand e.V. überprüfen, denn es ist trotz der obigen Entscheidung sehr gut möglich dass der Nachzahlungsanspruch des gewerblichen Vermieters zwischenzeitlich gleichwohl nicht mehr durchsetzbar ist. Also erst prüfen lassen, dann nachzahlen, denn für eine Jahresgebühr (!) von lediglich 72 € für die uneingeschränkte Beratung können Gewerbetreibende die Dienste des Mieterbeistand e.V. in Anspruch nehmen.

Foto: Rechtsanwalt Dirk Witteck, Leiter der Beratungsstellen des Mieterbeistand e.V. in den Landgerichtsbezirken Aschaffenburg und Darmstadt

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