Bundesgerichtshof zur Zulässigkeit der Kündigung einer vom Wohnungsmieter separat angemieteten Garage

Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, unter welchen Voraussetzungen eine angemietete Garage Bestandteil eines Wohnungsmietvertrages ist und damit nicht unabhängig von der Wohnung gekündigt werden kann.

Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in Duisburg und einer Garage in einem 150 Meter von der Wohnung entfernt gelegenen Einfamilienhaus, das ursprünglich ebenfalls im Eigentum der Vermieterin stand. Im schriftlichen Wohnungsmietvertrag ist von einer Garage nicht die Rede. Die Anmietung der Garage wurde mündlich vereinbart. Später erwarben die Kläger das Eigentum an dem Gebäude, in dem sich die Garage befindet, und kündigten das Mietverhältnis über die Garage. Die auf Räumung und Herausgabe der Garage gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt.

Die dagegen gerichtete Revision der Kläger hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass den Klägern der geltend gemachte Räumungsanspruch gemäß § 546 Abs. 1 BGB* zusteht. Die Kündigung der Garage wäre nur dann unzulässig, wenn die Garage Bestandteil des Wohnungsmietverhältnisses wäre. Das ist hier nicht der Fall. Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Diese Vermutung ist hier nicht widerlegt. Zwar ist im Regelfall anzunehmen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen, wenn sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden. Diese Voraussetzung ist hier aber nicht erfüllt. Auch die übrigen Umstände des Falles rechtfertigen nicht die Annahme einer rechtlichen Einheit beider Mietverträge.

Urteil vom 12. Oktober 2011 – VIII ZR 251/10

LG Duisburg - Urteil vom 21. September 2010 – 13 S 145/10

AG Duisburg - Urteil vom 7. Mai 2010 – 6 C 3799/09;

Quelle: Mitteilung Nr. 161/2011 vom 12.10.2011 der Pressestelle des Bundesgerichtshofs

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Bundesgerichtshof zu den Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung gemäß § 554 Abs. 3 BGB

Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zu den Anforderungen an die gemäß § 554 Abs. 3 BGB* erforderliche Modernisierungsankündigung getroffen.

Die Kläger sind zusammen mit weiteren Personen Eigentümer eines Mehrfamilienhauses in München. Sie beabsichtigen, an der Westseite des Hauses Balkone anzubringen. Sie beanspruchen vom Beklagten, der Mieter einer der betroffenen Wohnungen ist, die Duldung dieser Anbringung. Hierzu kündigten sie dem Beklagten stichwortartig die durchzuführenden Baumaßnahmen, und zwar unter anderem "Installation von Heizung und Elektroinstallation im betroffenen Wandbereich", das Datum des vorgesehenen Baubeginns, die mit 6 Wochen geplante Bauzeit sowie den Betrag der voraussichtlichen Mieterhöhung schriftlich an. Zugleich teilten sie dem Beklagten mit, dass für die Arbeiten innerhalb der Wohnungen eine Bauzeit von fünf Tagen zuzüglich Malerarbeiten nach einer Trockenzeit von einer Woche veranschlagt werde. Die gemäß § 554 Abs. 2 BGB* auf Duldung der Baumaßnahmen gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg.

Die dagegen gerichtete Revision des Mieters ist ohne Erfolg geblieben. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte Zweck nicht verlangt, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahmen in der Ankündigung beschrieben und jede Auswirkung mitgeteilt wird. Die Ankündigung muss dem Mieter eine zureichende Kenntnis darüber vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die Modernisierung verändert wird und wie sie sich auf den zukünftigen Mietgebrauch und die zu zahlende Miete auswirkt. Hierfür genügt es, wenn die Ankündigung den Mieter, der die baulichen Gegebenheiten der Wohnung kennt, in die Lage versetzt, sich ein realitätsnahes Bild von den beabsichtigten baulichen Maßnahmen zu machen. Diesen Anforderungen ist das Ankündigungsschreiben im vorliegenden Fall gerecht geworden, so dass der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen zu dulden hat.

* § 554 BGB: Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.

(2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden.

…

(3) Bei Maßnahmen nach Absatz 2 Satz 1 hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. …

Urteil vom 28. September 2011 – VIII ZR 242/10

AG München - Urteil vom 15. Oktober 2009 - 472 C 13274/09;

LG München I - Urteil vom 23. Juni 2010 - 15 S 22014/09

Quelle: Mitteilung Nr. 147/2011 vom 28.09.2011 der Pressestelle des Bundesgerichtshofs

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Bundesgerichtshof zur Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen

Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zur zulässigen Höhe der Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen getroffen.

Die Kläger sind Mieter, die Beklagte ist Vermieterin einer Wohnung in Berlin. Mit Schreiben vom 6. März 2009 rechnete die Beklagte über die Betriebs – und Heizkosten für das Kalenderjahr 2008 ab. Aus der Abrechnung ergab sich eine Nachforderung zu Gunsten der Vermieterin. Die Beklagte verlangte zugleich eine Anpassung der monatlichen Vorauszahlungen. Deren Höhe ermittelte sie, indem sie neben dem Ergebnis der Betriebskostenabrechnung (geteilt durch 12 Monate) einen Sicherheitszuschlag von 10 % auf die bisher ermittelten Kosten ansetzte. Die Kläger sind der Erhöhung der Vorauszahlungen in Höhe des geforderten Sicherheitszuschlages entgegengetreten. Ihre insoweit erhobene negative Feststellungsklage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt.

Die dagegen gerichtete Revision der Vermieterin hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat in seiner Entscheidung klargestellt, dass eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nur dann angemessen im Sinne von § 560 Abs. 4 BGB ist, wenn sie auf die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr abstellt. Grundlage für die Anpassung der Vorauszahlungen ist dabei die letzte Betriebskostenabrechnung. Allerdings kann bei der Anpassung auch eine konkret zu erwartende Entwicklung der künftigen Betriebskosten berücksichtigt werden. Indes besteht kein Raum für einen abstrakten, nicht durch konkret zu erwartende Kostensteigerungen für einzelne Betriebskosten gerechtfertigten "Sicherheitszuschlag" von 10 %.

* § 560 BGB: Veränderungen von Betriebskosten

4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

Urteil vom 28. September 2011 – VIII ZR 294/10

LG Berlin, Urteil vom 10. August 2010 - 63 S 622/09

AG Schöneberg, Urteil vom 14. Oktober 2009 – 12 C 314/09;

Quelle: Mitteilung Nr. 148/2011 vom 28.09.2011 der Pressestelle des Bundesgerichtshofs

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Bundesgerichtshof bejaht Anspruch des Vermieters auf Einbau von funkbasierten Ablesegeräten

Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zur Zulässigkeit des Einbaus von funkbasierten Ablesesystemen in Mietwohnungen getroffen.

Die Klägerin ist Eigentümer eines Mehrfamilienhauses, in der die Beklagte eine Wohnung angemietet hat. Das Anwesen ist mit einer Zentralheizung ausgestattet. Der Verbrauch wird über Verbrauchserfassungsgeräte für Wärme, Warm- und Kaltwasser erfasst.

Im Mai 2009 teilte die Klägerin ihren Mietern mit, dass sie im Rahmen eines Regelaustauschs die Heizkostenverteiler durch ein funkbasiertes Ablesesystem ersetzen werde. Die Beklagte verweigerte den beabsichtigten Austausch der Ableseeinrichtungen mit der Begründung, in der von ihr angemieteten Wohnung kein mit Funk arbeitendes System einsetzen zu wollen. Der auf Duldung des Austausches der vorhandenen Ablesegeräte für Wärme, Warmwasser und Kaltwasser gegen ein Funksystem gerichteten Klage haben die Vorinstanzen stattgegeben.

Die dagegen gerichtete Revision der Mieterin hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Beklagte den Einbau der funkbasierten Zähler zu dulden hat. Ein Anspruch ergibt sich für die Heizenergie- und Warmwasserzähler aus § 4 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 2 der Heizkostenverordnung (HeizkostenVO)*. Diese Norm erfasst entgegen der Ansicht der Revision nicht nur die Erstausstattung der Mieträume mit Heizkostenerfassungsgeräten und den Austausch unbrauchbar gewordener Geräte, sondern begründet auch eine Duldungspflicht des Mieters für den Austausch noch funktionstüchtiger Messgeräte durch modernere Systeme.

Zudem besteht gemäß § 554 Abs. 2 BGB** ein Anspruch auf Duldung des Einbaus des funkbasierten Kaltwasserzählers. Die vom Berufungsgericht insoweit vorgenommene tatrichterliche Würdigung dahingehend, dass es sich hierbei um eine Wohnwertverbesserung handele, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Insbesondere kann es den Wert der Wohnung erhöhen, wenn diese zum Zwecke der Ablesung nicht betreten werden muss, zumal die Beklagte ohnehin den Einbau von Heizkosten- und Warmwasserzähler dulden muss und so der Einbau von zwei verschiedenen Ablesesystemen vermieden werden kann.

* § 4 HeizkostenVO: Pflicht zur Verbrauchserfassung

(1) Der Gebäudeeigentümer hat den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen.

(2) Er hat dazu die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen; die Nutzer haben dies zu dulden. …

**§ 554 BGB: Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.

(2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist. …

Urteil vom 29. September 2011 – VIII ZR 326/10

AG Heidelberg, Urteil vom 12. März 2010 - Az. 26 C 439/09;

LG Heidelberg, Urteil vom 19. November 2010- Az. 5 S 34/10

Quelle: Mitteilung Nr. 149/2011 vom 28.09.2011 der Pressestelle des Bundesgerichtshofs

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Kautionshaftung eines Immobilienerwerbers

Der (dann neue) Vermieter muss als Erwerber einer Immobilie auch dann für die Rückerstattung einer Mietkaution haften, wenn er diese vom Voreigentümer gar nicht bekommen hat.

Auf diese BGH Entscheidung möchte Rechtsanwalt Dirk Witteck, Leiter der Beratungsstellen des Mieterbeistand e.V. in den Landgerichtsbezirken Aschaffenburg und Darmstadt ausdrücklich hinweisen.

Diese Entscheidung ist für Mieter wichtig, deren Haus während der Mietzeit verkauft wurde und sich ein neuer Vermieter gemeldet hat. Hier muss sich der Mieter keine Gedanken darüber machen, ob er – auch vom neuen Vermieter – seine Kaution nach Mietvertragsende zurück erhält.

Der BGH hat nun festgestellt, dass der Erwerber einer Immobilie eine geleistete Kaution eines Mieters auch dann bei Mietende an diesen zurückzahlen muss, wenn er diese vom vorherigen Eigentümer des Hauses nicht überwiesen bekommen hat.

Gemäß § 566a BGB muss einer Erwerber für die Kautionsrückzahlung einstehen.

Der Mieterbeistand e.V. kann somit feststellen, dass es hinsichtlich der Kautionsrückforderung eine sehr große Sicherheit für Mieter gibt, auch den das Haus, in dem die Wohnung befindlich ist, verkauft wurde.

BGH. Urteil vom 18.05.2011, Az. VIII ZR 304/10

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Abrechnung von Betriebskosten ohne Umlagevereinbarung

Die (vertragswidrige) Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt oder für die eine Pauschale vereinbart ist, führt nicht zur Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus formellen Gründen.

Auf diese BGH Entscheidung möchte Rechtsanwalt Dirk Witteck, Leiter der Beratungsstellen des Mieterbeistand e.V. in den Landgerichtsbezirken Aschaffenburg und Darmstadt ausdrücklich hinweisen.

Ist für die Betriebskosten eine Pauschale zwischen Mieter und Vermieter vereinbart und macht der Vermieter im Rahmen seiner Abrechnung unberechtigte Kosten geltend, mit welchen nicht deren Nachvollziehbarkeit berührt wird, so weist die Abrechnung nach Ansicht des BGH einen lediglich materiellen aber keinen formellen Mangel auf.

Macht der Mieter diesen Mangel nicht innerhalb der Jahresfrist des § 556 III 4 BGB geltend, ist er mit dem Einwand fortan ausgeschlossen.

Diese Entscheidung wird jedoch heftig kritisiert, da nach Auffassung in der Literatur der Einwendungsausschluss des § 556 III 4 BGB nicht einschlägig sein soll mit dem Ergebniss dass Mieter auch nach Ablauf der Jahresfrist noch Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung geltend machen können.

Es ist daher umso wichtiger dass Sie Ihre Abrechnung von kompetenter Hand überprüfen lassen, bevor es zu spät ist ! Der Mieterbeistand e.V. hilft !

BGH, Urteil vom 15.05.2011 – Az. VIII ZR 240/10

Foto: Rechtsanwalt Dir Witteck

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Mietminderung bezieht sich auch auf die Betriebskosten!

Auf diese BGH Entscheidung möchte Rechtsanwalt Dirk Witteck, Leiter der Beratungsstellen des Mieterbeistand e.V. in den Landgerichtsbezirken Aschaffenburg und Darmstadt ausdrücklich hinweisen.

Der BGH hat klargestellt, dass aufgrund einer Minderung reduziert gezahlte Betriebskosten im Rahmen der Abrechnung der Betriebskosten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums keinen Nachforderungsanspruch rechtfertigen.

Die Wahl der Abrechnungsmethode sei dabei unbeachtlich, so die Richter des BGH.

Wenn die Minderung von der Bruttomiete eine Wirkung entfalten soll, muss der prozentual gleichlautende Betrag auch bei der Abrechnung der Betriebskosten in Abzug gebracht werden.

Diese Beurteilung bestätigt konsequent die bisherige Rechtsprechung des BGH wonach im Rahmen einer Minderung der Miete vom Bruttobetrag zu kürzen ist. Hierzu gehört auch die Betriebskostennachzahlung, so der BGH.

Sollte im Rahmen einer Ihnen erteilten Abrechnung eine Unrichtigkeit vorliegen, wenden Sie sich an den Mietbeistand. Wir helfen Ihnen!

Urteil des BGH vom 13.04.2011 – Az. VIII ZR 223/10

Foto: Rechtsanwalt Dirk Witteck

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